http://www.immobiliere-brest.com/ Administrateur de biens sur Brest et sa région(CUB) depuis 25 ans. Notre métier : gérer vos biens immobiliers. Syndic de copropriété, Gestion et Garantie des loyers, Location et Vente. Tél:02.98.33.10.33 contact@ac3-distribution.com FR 2012-02-05 http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_4585577/appartement-brest-3-pieces-88+80-m2.html A vendre à Brest, rue Turgot, un appartement de type 3 d'environ 89m² comprenant une pièce de séjour, une cuisine équipée et aménagée, deux chambres, une salle de bains, WC, une cave et un garage. 196 000 € http://media.ac3-distribution.com/office/central-immo/catalog/images/pr_p/4/5/8/5/5/7/7/4585577a.jpg http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_4585577/appartement-brest-3-pieces-88+80-m2.html http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_4412163/a-louer-brest-saint-marc-t1-bis-33m².html A louer, Brest Saint Marc, appartement T1 bis de 33m², séjour exposé sud, cuisine ouverte équipée et aménagée (four, plaques au gaz, frigo, lave-vaisselle), chambre avec balcon exposé sud et petite vue mer. Loué avec une cave et un emplacement de stationnement numéroté. Résidence avec ascenseur. Disponnible début octobre. Loyer 340 € + 20 € de provisions sur charges. 340 € http://media.ac3-distribution.com/office/central-immo/catalog/images/pr_p/4/4/1/2/1/6/3/4412163a.jpg http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_4412163/a-louer-brest-saint-marc-t1-bis-33m².html http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_4182594/appartement-brest-2-pieces-49-m2.html A louer Brest, Richelieu, 2 pièces de 49 m², une pièce de séjour, une grande chambre, cuisine équipée et aménagée, salle d'eau aménagée avec cabine de douche. Chauffage électrique. Loyer 410 € + 20 € de provisions sur charges. 410 € http://media.ac3-distribution.com/office/central-immo/catalog/images/pr_p/4/1/8/2/5/9/4/4182594a.jpg http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_4182594/appartement-brest-2-pieces-49-m2.html http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_4106730/appartement-2-pieces-brest-rive-droite.html A louer appartement 2 pièces, Brest Rive Droite, séjour très clair orienté sud, une chambre, cuisine équipée et aménagée, salle d'eau aménagée. Loyer 360 € + Charges 20 €. 360 € http://media.ac3-distribution.com/office/central-immo/catalog/images/pr_p/4/1/0/6/7/3/0/4106730a.jpg http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_4106730/appartement-2-pieces-brest-rive-droite.html http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_4062345/a-louer-brest-jaures-appartement-5-pieces.html A louer appartement 5 pièces de 102 m² environ, comprenant un double séjour de 33m² eniron, 3 chambres, cuisine séparée, salle de bain, WC, placards sur dégagements, une cave. 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Belle Hauteur sous plafons, parquet, double vitrage, chauffage individuel au gaz (chaudiière neuve). 590 € http://media.ac3-distribution.com/office/central-immo/catalog/images/pr_p/1/7/4/4/0/0/4/1744004a.jpg http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_1744004/brestcentre-ville5pieces-a-louergarage.html http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_1665239/brestt3-alouersaint-michelcentre-villedernier-etage.html 3pieces avec salle de bains,sejour avec coin cuisine,deux chambres, Petite copropriete,pas de voisin au dessus,double vitrage.bon état. 475 € http://media.ac3-distribution.com/office/central-immo/catalog/images/pr_p/1/6/6/5/2/3/9/1665239a.jpg http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_1665239/brestt3-alouersaint-michelcentre-villedernier-etage.html http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_1193707/bresta-louerappartement-45-piecestres-bon-etat+.html 4/5 pieces proche place de strabourg, double sejour 3 chambres, état irréprochable, 570 € http://media.ac3-distribution.com/office/central-immo/catalog/images/pr_p/1/1/9/3/7/0/7/1193707a.jpg http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_1193707/bresta-louerappartement-45-piecestres-bon-etat+.html http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_1115849/brest-a-louer-2-pieces-proche-arsenal.html Brest, à louer 2 pièces avec séjour avec balcon, cuisine séparée, une chambre, salle de bain, une cave. Disponible. Loyer : 370 € + Charges 20 € 370 € http://media.ac3-distribution.com/office/central-immo/catalog/images/pr_p/1/1/1/5/8/4/9/1115849a.jpg http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_1115849/brest-a-louer-2-pieces-proche-arsenal.html http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_1113040/brest-a-louer-t2centre-ville2piecesrepublique.html Entrée cuisine americaine, equipée et aménagée sur sejour avec parquet, chambre au calme avec placard + une tres belle salle de bains. 410 € http://media.ac3-distribution.com/office/central-immo/catalog/images/pr_p/1/1/1/3/0/4/0/1113040a.jpg http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_1113040/brest-a-louer-t2centre-ville2piecesrepublique.html http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_1058419/appartement-brest-1-pieces-25-m2.html Comme une petite maison indépendante, ce studio au calme, entièrement equipé avec coin cuisine et salle de bains. Le loyer comprend l'internet, la télévision et le téléphone (réception uniquement). A 3 mn a pieds de la Fac de médecine. 270 € http://media.ac3-distribution.com/office/central-immo/catalog/images/pr_p/1/0/5/8/4/1/9/1058419a.jpg http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_1058419/appartement-brest-1-pieces-25-m2.html http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_879391/brestalouert2+cet-appartement-de-2-pieces-52-m2.html Brest, a louer,T2.Cet appartement de 2 PIECES seul au dernier étage, VUE DEGAGEE EXCELLENT ETAT PROCHE COMMERCES ET TRANSPORT RIVE DROITE 460 € http://media.ac3-distribution.com/office/central-immo/catalog/images/pr_p/8/7/9/3/9/1/879391a.jpg http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_879391/brestalouert2+cet-appartement-de-2-pieces-52-m2.html http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_879275/brestlocationcolocationcentre-ville.html A louer 3 piéces rue Emile Zola, colocation possible, grand séjour, deux belles chambres, cuisine séparée aménagée de placrds, proche tous commerces et transport. Disponible immédiatement. 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Loyer 500 € + 25 € de provisions sur charges. 500 € http://media.ac3-distribution.com/office/central-immo/catalog/images/pr_p/4/9/5/1/4/4/495144a.jpg http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_495144/a-louer-3-pieces-sur-saint-pierre.html http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_495117/quartier-de-l+octroi.html Appartement de type T2, entièrement rénové comprenant une pièce de vie avec coin cuisine, une chambre, salle d'eau, proximité tous commerces et transport. A visiter. 380 € http://media.ac3-distribution.com/office/central-immo/catalog/images/pr_p/4/9/5/1/1/7/495117a.jpg http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_495117/quartier-de-l+octroi.html http://www.immobiliere-brest.com/fiches/_338948/bresta-louerstudio-porte-caffarelli-rive-droite.html Brest, àlouer, studio donnant directement sur jardin ensoleillé, vue mer dans une petite copropriété. 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Nous souscrivons les polices d assurance de l immeuble.Nous recrutons le personnel nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété. Nous veillons à l entretien des parties communes.Nous surveillons l exécution des travaux décidés en assemblée générale .Nous conseillons les copropriétaires pour choisir les meilleures solutions afin d assurer le maintien et la valorisation de leur patrimoine immobilier.Nous convoquons et animons les assemblées générales, en tenant compte des textes législatifs et réglementaires en vigueur.  Vous souhaitez nous confier votre immeuble,contactez nous par téléphone au 02.98.33.10.33.Notre équipe est à votre écoute du lundi au vendredi,de 10h00 à 13h00 et de 14h00 à 18h30.  http://www.immobiliere-brest.com/content/3/agent-immobilier.html   L agent immobilier est un intermédiaire professionnel qui met en relation acheteurs et vendeurs d immeubles ou fonds de commerce. Le métier d agent immobilier ne s improvise pas ! Conformément à la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et à son décret d application, pour pouvoir exercer, l agent immobilier doit obtenir une carte professionnelle portant la mention "Transactions sur immeubles et fonds de commerce". Il doit aussi justifier : d une aptitude professionnelle  d une garantie financière destinée à assurer les fonds détenus pour le compte de tiers ; fixée en fonction de l exercice civil précédent, cette garantie s élève à 110 000 euros minimum pour les professionnels qui encaissent des fonds (30 000 euros pour ceux qui n en encaissent pas) et 120 000 euros minimum pour les adhérents FNAIM, un gage de sécurité supplémentaire pour le consommateur. Elle augmente ensuite par tranche de 20 000 euros, selon le chiffre d affaires. d une assurance contre les conséquences financières de la responsabilité civile qu il peut encourir en raison de son activité ; de n être frappé d aucune incapacité ou interdiction d exercer. Principales obligations de l agent immobilierIl doit impérativement afficher certains documents, notamment : le numéro de sa carte professionnelle ; le montant de sa garantie financière ; le nom et les coordonnées de son organisme de garantie ; le taux de ses honoraires et leurs modalités de calcul. Il doit obligatoirement détenir un mandat écrit, simple ou exclusif, l autorisant à négocier ou s engager. Rémunération- les honoraires sont libres ;- le mandat simple ou exclusif peut être établi avec le vendeur ou l acquéreur et dure au maximum 3 mois ;- les honoraires du professionnel sont affichés en vitrine et indiqués sur le mandat ;- les honoraires ne sont perçus qu au terme de la transaction. Jamais avant !  http://www.immobiliere-brest.com/content/4/l+administrateur-de-biens.html L administrateur de biens gére,en qualité de mandataire,des locaux d habiatation,commerciaux,professionnels et des immeubles de bureau.Par notre connaissance du marché locatif, nos compétences dans les domaines immobiliers,financiers,juridiques et fiscaux, nous sommes à la fois un spécialiste et un conseil privilégié pour les propriétaires comme pour les locataires.  AU SERVICE DES PROPRIETAIRES. -Nous recherchons des locataires qui disposent de toutes les garanties que le bailleur est en droit d attendre(solvabilité,caution..)-Nous rédigeons les baux en annexant les documents techniques(diagnostics...) et dressons l état des lieux.-Nous veillons à la conservation du bien et à sa conformité au regard des obligations techniques et juridiques en vigueur.-Nous récuperons les charges locatives du bien. -Nous percevons les loyers et les charges,nous réglons au syndic les provisions sur charges.-Nous établissons des rapports de gérance.-Nous procédons à la revalorisation des loyers.-Nous mettons à la disposition du propriétaire tous les éléments nécessaires à la déclaration de revenus.AU SERVICE DES LOCATAIRES.-Nous analysons la nature exacte des besoisn du locataire et nous sélectionnons des logements ou des locaux répondant à ses attentes et à ses moyens.-Nous assistons le locataire dans ses délarches administratives.Nous  restons l interlocuteur permanent pendant toute la durée du bail. http://www.immobiliere-brest.com/content/5/l+avant-contrat-de-vente.html     L avant contrat de vente Acheteur ou vendeur s imaginent parfois que la signature d un avant-contrat n engage pas à grand-chose. Rien n est plus faux : malgré son nom, l avant-contrat constitue bel et bien un "contrat", au sens juridique du terme, qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. L importance de l avant-contratPrécisons tout d abord que la signature d un avant-contrat n est pas légalement obligatoire. Mais il est indispensable dans la pratique : en effet, au moment de l accord, l acheteur ne dispose généralement pas encore de tous les éléments d information (droit de préemption éventuel, absence de servitudes, etc.).Dans la pratique, l appel à un professionnel (agent immobilier) est lui aussi indispensable, étant donné la complexité de la matière et l importance des engagements pris. En effet, les termes de cet avant-contrat sont essentiels puisque le contrat définitif ne fera en principe que les reprendre.Généralement, son coût est déduit, selon les cas, de la commission de l agent immobilier. Il ne représente donc aucun surcoût réel pour les parties concernées. Avec la mise en application de la loi "Solidarité et Renouvellement Urbains" au 1er juin 2001, un délai de rétractation a été institué au profit de l acquéreur non professionnel. Un particulier qui signe un avant-contrat dispose désormais d un délai de sept jours pour changer d avis en informant le vendeur par acte d huissier ou lettre recommandée avec AR.Quand le vendeur est un particulier, il n a pas le droit de réclamer le versement d une somme d argent avant la fin du délai de rétractation. A l inverse, quand il s agit d un logement neuf ou en état futur d achèvement ou quand le vendeur est un professionnel, l avant-contrat peut prévoir le versement d une indemnité d immobilisation. Dans tous les cas, quand l acheteur se rétracte, il doit récupérer les sommes éventuellement versées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. La promesse de venteLa promesse de vente engage surtout le vendeur. Le propriétaire (le "promettant") donne en quelque sorte une option sur le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans l acte. Naturellement, la quasi-totalité des promesses de vente comporte une date-limite.En cosignant cet acte, le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse et, jusqu à cette date-limite, il a le droit d acheter ou non le bien en levant l option. En contrepartie de cette option, il verse également à l acheteur une "indemnité d immobilisation".Cette somme représente en général 10% du prix de vente. Mais si le prix est élevé et la durée de la promesse assez réduite, il est possible de diminuer ce montant. Là encore, les parties sont libres de négocier. Dès lors, plusieurs hypothèses peuvent se présenter.1. Le candidat acheteur lève l option dans le délai imparti. La vente est alors conclue sur le plan légal (avant d être formalisée ensuite par l acte authentique).2. Le candidat acheteur ne lève pas l option. Une fois passée la date-limite, le propriétaire est libre de proposer le bien à un autre candidat et il conserve l indemnité d immobilisation.Si le candidat acheteur manifeste rapidement son refus, il peut éventuellement demander une restitution partielle de cette somme. Les tribunaux accordent parfois une réduction de l indemnité quand celle-ci est jugée excessive au regard de la durée d immobilisation. Sauf clause contraire, le bénéficiaire d une promesse de vente peut la céder à un tiers, qui se substitue à lui. Ce qui lui permet de récupérer l indemnité d immobilisation. 3. Le propriétaire renonce à vendre le logement avant que le bénéficiaire lève son option. Dans ce cas, ce dernier ne peut obliger le propriétaire à vendre son bien mais il est en droit d exiger des dommages-intérêts, éventuellement en portant l affaire en justice, et uniquement après avoir levé officiellement l option dans les délais.Il en est de même quand le propriétaire vend à un tiers pendant le délai prévu et avant la levée de l option. 4. Le propriétaire refuse de vendre le logement après que le bénéficiaire a levé son option. Outre les dommages-intérêts qu il peut réclamer, ce dernier peut aussi obliger le propriétaire à vendre son logement puisque la seule levée de l option suffit à conclure légalement la transaction.Naturellement, l indemnité est remboursée quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations. Le compromis de venteIl s agit ici d un véritable acte de vente avec "début d exécution" puisque les deux parties sont engagées de façon irrévocable: le vendeur promet de vendre au candidat, qui promet d acheter. Ce dernier verse en contrepartie un "dépôt de garantie" comme dans n importe quel contrat.Si l une des deux parties concernées renonce à la transaction, l autre peut l y contraindre par voie de justice, en exigeant, de surcroît, des dommages-intérêts.Les clauses restrictivesCompte tenu de l importance des engagements de chacun, les avant-contrats incluent en principe certaines clauses qui peuvent empêcher l exécution du contrat définitif. Les parties en décident librement de la rédaction de ces clauses. La seule obligation légale concerne les achats de logements financés par un prêt.Les clauses de déditSurtout utilisée dans les compromis de vente, la clause de dédit permet à chaque partie de renoncer moyennant le versement d une somme fixée à l avance.Dans certains cas, il s agit d un versement d arrhes "valant moyen de dédit". Le propriétaire doit alors verser le double des arrhes s il change d avis tandis que le candidat-acheteur perd cette somme s il renonce à acheter. Les clauses suspensivesLes clauses "résolutoires" n empêchent pas le début de réalisation du contrat mais l annulent si les événements prévus se réalisent. Les clauses "suspensives", elles, suspendent l exécution du contrat jusqu à ce que les événements prévus se réalisent. Le résultat est en fait identique : la transaction ne se réalise pas en raison d un événement indépendant de la volonté des deux parties.La seule clause suspensive obligatoire concerne l obtention d un prêt. Si l achat est financé par l emprunt, le candidat acheteur est délié de son engagement s il n obtient pas le prêt escompté dans les délais prévus. Il récupère alors intégralement son indemnité d immobilisation ou son dépôt de garantie. En revanche, il est engagé dès que l établissement financier lui transmet une offre de prêt conforme aux caractéristiques prévues. D où la nécessité de bien négocier les termes du prêt avant la signature de l avant-contrat.L acheteur qui n emprunte pas doit mentionner expressément dans l avant-contrat qu il renonce au bénéfice de la loi. Le candidat acheteur ne doit pas utiliser cette clause pour renoncer volontairement à l achat et récupérer intégralement les sommes versées. Les tribunaux ont condamné ainsi certaines pratiques, quand, par exemple, le candidat acheteur remettait un dossier incomplet à sa banque, etc. En revanche, certains événements (licenciement, invalidité, etc.) peuvent être admis par les tribunaux et permettre à l intéressé de récupérer les sommes versées même s il a par ailleurs obtenu son prêt. Les autres clauses suspensives sont librement négociées par les deux parties. Exemples : obtention d un certificat d urbanisme mentionnant l absence de servitudes ou d un permis de construire quand l acheteur prévoit des travaux importants, absence de préemption des collectivités locales, absence d hypothèque ou de procédure de saisie, etc. En cas de besoin, l acheteur peut demander à inclure une clause qui suspend l exécution du contrat tant qu il n a pas trouvé lui-même un acquéreur pour son propre logement. Cette clause est parfaitement légale. Vous souhaitez nous confier votre bien immobilier à la vente,Le service transaction est à votre disposition au 02.98.33.10.33 http://www.immobiliere-brest.com/content/6/administrateur-de--biens.html  Administrateur de  biens                                                                                                 L administrateur de biens est au service des propriétaires... Appelé également "gestionnaire de patrimoine" ou "gérant d immeuble", il administre et s occupe de la gestion des biens immobiliers des propriétaires, en tant que mandataire. A ce titre : il recherche et installe les locataires ;                                                                           il vérifie leurs garanties ; il rédige les baux et dresse l état des lieux ; il veille à la conservation du bien, à sa conformité en fonction des obligations et des normes en vigueur. A défaut, il fait réaliser les travaux.il peut assurer au bailleur la garantie du versement des loyers, des charges et des taxes impayées, ainsi que des détériorations faites par les locataires. ...mais aussi des locataires il définit la nature exacte de leurs besoins et propose des logements ou des locaux d activités adéquats, correspondant aux normes de sécurité et de décence en vigueur ; il assiste les locataires dans leurs démarches administratives. Principales obligations de l administrateur de biensConformément à la loi Hoguet et à son décret d application, pour exercer, le une carte professionnelle portant la mention "Gestion immobilière". Il doit aussi justifier : d une aptitude professionnelle (diplôme et/ou expérience sur le terrain) ; d une garantie financière destinée à assurer les fonds détenus pour le compte de tiers. Fixée en fonction du montant maximum détenu au cours des 12 derniers mois (pointe de trésorerie), cette garantie financière s élève à 120 000 euros minimum pour les adhérents FNAIM, 110 000 euros minimum pour les autres. Elle augmente ensuite par tranche de 20 000 euros, selon le chiffre d affaires. d une assurance contre les conséquences financières de la responsabilité civile qu il peut encourir en raison de son activité ; de n être frappé d aucune incapacité ou interdiction d exercer. RémunérationLe montant des honoraires est fixé dans le cadre du mandat qu il signe avec le bailleur.Les honoraires sont libres. Il s agit en général d un pourcentage du loyer mensuel. Vous souhaitez nous confier votre bien à gérer,Notre service gestion locative est à votre disposition au 02.98.33.10.33 ou par mail :immobilier.ac@wanadoo.frdu lundi au vendredi de 10h00 à 13h00 et de 14h00 à 18h30  http://www.immobiliere-brest.com/content/7/l+agent-immobilier.html   L agent immobilierStatutL agent immobilier est un intermédiaire professionnel qui met en relation acheteurs et vendeurs d immeubles ou fonds de commerce. Le métier d agent immobilier ne s improvise pas ! Conformément à la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et à son décret d application, pour pouvoir exercer, l agent immobilier doit obtenir une carte professionnelle portant la mention "Transactions sur immeubles et fonds de commerce". Il doit aussi justifier : -d une aptitude professionnelle (diplôme et/ou expérience professionnelle, cf. tableau p.11) ; -d une garantie financière destinée à assurer les fonds détenus pour le compte de tiers ; -fixée en fonction de l exercice civil précédent, cette garantie s élève à 110 000 euros minimum pour les professionnels qui encaissent des fonds (30 000 euros pour ceux qui n en encaissent pas) et 120 000 euros minimum pour les adhérents FNAIM, un gage de sécurité supplémentaire pour le consommateur. Elle augmente ensuite par tranche de 20 000 euros, selon le chiffre d affaires. -d une assurance contre les conséquences financières de la responsabilité civile qu il peut encourir en raison de son activité ; de n être frappé d aucune incapacité ou interdiction d exercer. Principales obligations de l agent immobilierIl doit impérativement afficher certains documents, notamment : le numéro de sa carte professionnelle ; le montant de sa garantie financière ; le nom et les coordonnées de son organisme de garantie ; le taux de ses honoraires et leurs modalités de calcul. Il doit obligatoirement détenir un mandat écrit, simple ou exclusif, l autorisant à négocier ou s engager. Rémunération- les honoraires sont libres ;- le mandat simple ou exclusif peut être établi avec le vendeur ou l acquéreur et dure au maximum 3 mois ;- les honoraires du professionnel sont affichés en vitrine et indiqués sur le mandat ;- les honoraires ne sont perçus qu au terme de la transaction. Jamais avant ! Vous souhaitez nous confier un bien à vendre,Notre service transaction est à votre écoute au 02.98.33.10.33 http://www.immobiliere-brest.com/content/8/les-regles-qui-regissent-une-colocation.html   Les règles qui régissent une colocation ressemblent à celles d une location classique. Mais les quelques détails qui font la différence sont souvent ceux dont peut découler la réussite d une vie à plusieurs sous un même toit.   Il n existe pas de bail type pour contractualiser une colocation. Ce mode de logement est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui régit également les locations classiques1. La présence de plusieurs colocataires implique cependant quelques règles d usage spécifiques, qui peuvent avoir des répercussions conséquentes sur la vie future dans le logement. Il importe en premier lieu que le bail soit signé par tous les locataires. Un habitant du logement qui n apparaît pas sur le bail est en effet considéré comme un simple occupant. Il ne dispose à ce titre d aucun droit relatif à la location. Ainsi, en cas de déménagement du ou des locataires signataires, l occupant devra lui aussi quitter l appartement. La signature de tous les colocataires assure à chacun les mêmes droits et les mêmes devoirs. Si un " non-signataire " ne paie pas sa part du loyer, le propriétaire se retournera contre les colocataires mentionnés sur le bail, charge à eux de régler le litige avec leur occupant. Il en va de même en cas de dégâts dans le logement : seuls les signataires du bail sont responsables vis-à-vis du propriétaire. Une situation qu il vaut mieux anticiper pour éviter les conflits ! La clause de solidaritéLa signature de tous les colocataires ne règle cependant pas tous les problèmes. En principe, chacun est responsable uniquement de sa part du loyer et des charges, et ne peut être inquiété si un autre signataire ne s en acquitte pas. Dans les faits, il apparaît que de nombreux propriétaires, par sécurité, insèrent dans le bail une clause de solidarité. Il s agit d une mention indiquant que chaque colocataire est responsable de la totalité du loyer et des charges dues, ainsi que des dégradations locatives éventuelles, et ce jusqu à la fin du bail. Cela autorise notamment le propriétaire à réclamer le loyer impayé auprès de n importe quel autre signataire du bail. Elle va même plus loin puisqu elle lie également, par répercussion, les personnes qui se portent caution. Seul recours possible pour le colocataire sollicité : se retourner contre le colocataire "mauvais payeur". Une démarche qui ne facilite pas la bonne ambiance dans le logement !   Lorsqu un colocataire déménage Cette clause de solidarité a également des répercussions si l un des colocataires souhaite quitter le logement. En l absence de clause, la personne qui déménage doit envoyer un préavis de départ au propriétaire dans le délai mentionné sur le bail. Elle doit alors payer sa part du loyer et des charges jusqu au terme du préavis. Mais si le bail comporte une clause de solidarité, le locataire qui souhaite déménager devra continuer à payer sa part du loyer et des charges jusqu au terme du bail (même après son départ) si les autres locataires ne parviennent pas à absorber sa part contributive2 ! La meilleure solution est de trouver un colocataire de substitution et faire accepter au propriétaire un changement de signature sur le bail. Il est également possible de demander au propriétaire un avenant au contrat qui mette fin à la solidarité en cas de départ de l un des colocataires.  (1) Dès lors qu elles sont nues. Les locations meublées par exemple ne sont pas soumises à ce dispositif.(2) Il pourra même payer l intégralité du loyer si les autres locataires ne paient plus ! En règle générale toutefois, son congé est valable et, sauf problème, il n a plus à payer le loyer après son départ...   Le dépôt de garantie reste collectifIl est un point sur lequel la présence ou non de la clause de solidarité n a pas de prise : dans tous les cas, un colocataire qui quitte le logement ne peut exiger de se voir remettre sa part du dépôt de garantie avant la fin du bail. La "caution" a en effet souvent été rassemblée par tous les colocataires au moment de la signature pour être remise au bailleur. A la fin du bail, le propriétaire n est cependant pas obligé de restituer le dépôt en autant de parts que de locataires. A défaut d entente amiable avec les autres colocataires, celui qui déménage devra donc attendre la fin du bail pour récupérer sa "caution".  Vous recherchez un logement à louer sur Brest et sa région.Notre service Location est à votre disposition pour visiter un bien au 02.98.33.10.33 http://www.immobiliere-brest.com/content/9/les-missions-du-syndic-de-copropriete.html Les missions du syndic de copropriété Comme le veut la loi, toute copropriété doit être gérée par un syndic. Le syndic est élu par les copropriétaires et obtient le statut de mandataire du syndicat pour une durée de trois ans maximum, renouvelable. Il est alors chargé d administrer et de gérer la copropriété au quotidien et d appliquer les décisions prises lors des assemblées générales.  Élu lors d une assemblée générale (AG) des copropriétaires à la majorité des voix de l ensemble des copropriétaires, le syndic administre l immeuble, pourvoit à sa conservation et à son entretien. Il organise les réparations courantes et fait respecter le règlement. De plus, il gère, entre autres, l entretien, la maintenance et les assurances du bâtiment. En ce qui concerne la réalisation de travaux urgents, le syndic peut intervenir sans accord préalable d une AG, mais doit les faire ratifier par la suite. Gestion administrativePour gérer au mieux la copropriété, le syndic établit une liste complète des copropriétaires. Il prépare également les convocations aux AG, y porte l ordre du jour et notifie les documents aux personnes concernées. Puis, il se charge généralement du secrétariat des AG. Enfin, le syndic représente les copropriétaires pour conclure un contrat avec un prestataire par exemple, effectuer des démarches, accomplir des formalités ou recouvrer les charges. Budget prévisionnelLe syndic établit le budget prévisionnel de la copropriété qui permet de faire face aux frais courants de maintenance, de fonctionnement et d administration des parties communes et équipements communs. En revanche, les dépenses liées aux travaux autres que ceux d entretien et de maintenance faisant l objet d une décision de l AG n entrent pas dans ce budget. Aspect financierLe syndic règle les dépenses de gestion de l immeuble. Pour ce faire, chaque copropriétaire lui verse sa quote-part de charges sur un compte au nom du syndicat (sauf décision contraire de l AG). Gestion du personnelLe syndic est chargé d engager et gérer le personnel, dès lors que l AG a déterminé le nombre et la catégorie des postes. Rémunération du syndic professionnel et révocationLa rémunération du syndic professionnel pour la gestion courante est déterminée en accord avec les copropriétaires lors d une AG. Le contrat de syndic précise comment et combien seront facturées les missions exceptionnelles. Enfin, le syndic peut être révoqué à n importe quel moment (Article 2004 du Code civil). Dans ce cas, il peut éventuellement réclamer des dommages et intérêts (notamment lorsque la révocation a lieu avant la date prévue dans le contrat de syndic), sauf si la révocation est motivée par une faute ou des défaillances répétées qu il aurait commises  Vous souhaitez nous confier votre immeuble,notre équipe est à votre écoute au 02.98.33.10.33 du lundi au vendredi de 10h00 à 13h00 et de 14h00 à 18h30 http://www.immobiliere-brest.com/content/10/syndic-de-copropriete.html  Syndic de copropriété Le syndic administre un immeuble au nom des copropriétaires. Il accomplit l ensemble des actes assurant la conservation et la bonne gestion de la copropriété. il souscrit les polices d assurance de l immeuble ; il recrute le personnel nécessaire au bon fonctionnement de la copropriété ; il veille à l entretien des parties communes ; il surveille l exécution des travaux décidés en assemblée générale ; il conseille les copropriétaires pour choisir les meilleures solutions afin d assurer le maintien et la valorisation de leur patrimoine immobilier ; il convoque et anime les assemblées générales, en tenant compte des textes législatifs et réglementaires en vigueur.  Vous souhaitez nous confier la gestion de votre immeuble,Notre équipe est à votre écoute au 02.98.33.10.33 du lundi au vendredi de 10h00 à 13h00 et de 14h00 à 18h30  http://www.immobiliere-brest.com/content/11/revenus-fonciers.html     Revenus fonciers : charges déductibles Généralités Certaines charges peuvent être déduites du revenu foncier brut imposable du bailleur. Les charges prises en compte sont celles qui ont été effectivement payées au cours de l année de référence. Ces charges sont comptabilisées TTC, sauf si la location est soumise à la TVA. Les charges liées à une location exonérée ne sont pas déductibles. En règle générale, les charges non déductibles des revenus sont prises en compte dans le prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value imposable. Intérêts d emprunt Les intérêts et les frais d emprunt (frais de dossier, etc.) sont déductibles du revenu brut foncier quand les emprunts ont été contractés pour la conservation, l acquisition, la construction, la réparation ou l amélioration du bien. Dans le cadre de la conservation du bien, les intérêts des emprunts contractés pour le paiement des droits de succession ou de donation portant sur un bien loué sont déductibles du revenu brut foncier du nouveau propriétaire, qui a bénéficié de cette transmission à titre gratuit. Le bailleur peut déduire le coût des travaux destinés à apporter un élément de confort nouveau dans un local d habitation, à condition que ces travaux ne modifient pas la consistance générale du local. - Exemples : installation de sanitaires, d un chauffage central, de systèmes de sécurité, d un ascenseur, pose de volets, d un interphone, d antenne collective, etc. - Il faut distinguer ces travaux d amélioration des travaux d agrandissement, de construction ou de reconstruction qui ne sont pas déductibles dans la mesure où ils modifient la structure, le volume ou l agencement de l immeuble. Dans les autres locaux (commerces, bureaux, etc.), seuls les travaux d amélioration destinés à favoriser l accueil des handicapés sont déductibles (construction de rampes d accès, etc.). Dépenses d entretien et de réparation Le bailleur peut déduire le coût des travaux destinés à conserver le local en bon état sans en modifier la structure, le volume ou l agencement : réfection des installations électriques, de la toiture, remplacement de la chaudière, etc. - Ces dépenses ne peuvent être déduites quand elles sont indissociables de travaux de construction, reconstruction ou d agrandissement. S il s agit de travaux incombant normalement au locataire (changement de revêtement de sol, papiers-peints, etc.), ces dépenses ne sont déductibles que si elles sont engagées en vue de faciliter la relocation du bien (remise à neuf) ou si elles sont rendues nécessaires par la réalisation de travaux eux-mêmes déductibles (peinture après rénovation de l installation électrique, etc.). Impôts et taxes L ensemble des impôts et taxes incombant au propriétaire est déductible du revenu brut foncier (ainsi que les éventuelles pénalités et intérêts de retard) : taxe foncière, taxe d équipement, taxe sur les bureaux en Ile-de-France, etc. Mais les impôts considérés comme un élément du prix de revient du bien (droits de mutation, etc.) ne peuvent être comptabilisés en charges puisqu ils sont pris en compte pour le calcul de la plus-value imposable. Primes d assurance Les primes d assurance pour couvrir tout type de risque sont déductibles. En contrepartie, les indemnités versées sont incluses dans le revenu foncier. Frais de gestion Sont déductibles les rémunérations versées à des tiers pour la gestion des biens, les rémunérations versées aux gardiens et concierges, y compris les avantages en nature dont ils bénéficient et les charges sociales afférentes, les frais de procédure supportées à l occasion d action en justice, etc.Déduction forfaitaire La déduction forfaitaire est supprimée à compter de l imposition des revenus 2006, sauf dans certains dispositifs. A l inverse, le bailleur peut déduire la totalité des primes d assurance, des frais de procédure, des frais d intermédiaires pour la location ou la gestion du logement (commissions, etc.), des frais de comptabilité. http://www.immobiliere-brest.com/content/12/l+etat-des-lieux.html   L état des lieux L état des lieux est souvent considéré comme une formalité fastidieuse, qu on a tendance à négliger. Et pourtant, c est un document important qu il vaut mieux établir avec le plus grand soin.Un document indispensable Comme son nom l indique, l état des lieux est un document qui décrit en détail l état du logement et de ses équipements, pièce par pièce. On distingue naturellement l état des lieux d entrée, en début de bail, et l état des lieux de sortie, en fin de bail.Son utilité est évidente : la comparaison des deux états des lieux permet de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d entretien. Comme le précise l article 1730 du Code civil, "s il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu il l a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure".Dans cette hypothèse, le propriétaire remboursera au locataire l intégralité de son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il prélèvera sur cette somme le coût des travaux de réparation ou d entretien que le locataire aurait dû prendre en charge.Comment établir l état des lieux En principe, le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire l établissent en commun et à l amiable, juste avant la remise des clefs, avant l occupation effective (à l entrée) et une fois que le logement est vide (à la sortie). Il est établi sur papier libre ou sur un formulaire spécifique, daté et signé en autant d exemplaires que de personnes intéressées au contrat (locataire, propriétaire, mais aussi caution éventuelle).Il peut arriver que les deux protagonistes aient une appréciation différente de l état du logement et des équipements. En cas de désaccord, l une des deux parties peut donc faire appel à un huissier. Celui-ci devra alors prévenir de son passage le locataire et le bailleur au moins sept jours à l avance par lettre recommandée avec accusé de réception.L huissier étant un officier public assermenté, son état des lieux s imposera aux deux parties et ne pourra être contesté en cas de litiges. Mais rien n empêche le locataire ou le propriétaire d émettre des réserves sur tel ou tel point s ils ne sont pas tout à fait d accord avec la description du logement par l huissier. Le coût de l état des lieux Quand il est établi de façon contradictoire par le locataire et le propriétaire, l état des lieux n entraîne aucuns frais.Quand le recours à un huissier se révèle nécessaire par suite de désaccord, les frais sont partagés par moitié.Précision importante : ces règles ne s appliquent qu aux baux d habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Dans les autres types de locations, notamment professionnelles ou commerciales, les parties sont libres de leur choix et de la répartition des frais.En absence d état des lieux Si aucun état des lieux n est établi, l article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence au Code civil : "s il n a pas été fait d état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire." (art. 1731).En d autres termes, le locataire est supposé prendre et rendre le logement en parfait état, en l absence d état des lieux. Sauf si c est le propriétaire qui s est opposé à l établissement de l état des lieux. Dans ce cas, c est à ce dernier de prouver que le locataire est responsable des éventuelles dégradations constatées à la sortie.  http://www.immobiliere-brest.com/content/13/les-obligations-de-l+acheteur.html   Les obligations de l acheteur La plupart des transactions immobilières se déroulent heureusement sans problème majeur. Mais certains litiges peuvent aussi survenir après la transaction, notamment quand l acheteur ne respecte pas ses obligations.La prise de possessionLa prise de possession des lieux se traduit concrètement par la remise des clés à l acquéreur, qui se déroule généralement le jour de la signature de l acte authentique, ou par la perception des loyers quand le bien est loué.Dès la date d entrée en possession des lieux prévue dans le contrat, l acheteur est tenu de payer les impôts et taxes afférents au bien. Quand la vente porte seulement sur la nue-propriété, la prise de possession est réputée faite le jour de la vente.Le paiement du prixLa principale obligation de l acheteur est naturellement le paiement du prix stipulé dans le contrat.Cette obligation de paiement porte aussi sur les "frais d acte et autres accessoires à la vente", qui sont à la charge de l acheteur, selon l article 1593 du Code civil. Mais les deux parties peuvent aussi prévoir une autre répartition de ces frais. Il faut toutefois préciser que cet accord n est pas opposable aux tiers. Généralement, les deux parties sont donc solidairement responsables du paiement des honoraires du notaire et des frais qu il a engagés ainsi que des impôts et taxes liés à la transaction.En principe, l acheteur n est pas redevable de la taxe foncière et de la taxe d habitation qui sont à la charge respectivement du propriétaire et de l occupant au 1er janvier de l année considérée. Mais les contrats prévoient le plus souvent une répartition prorata temporis de ces taxes en fonction de la date d acquisition.En principe, aucun intérêt de retard n est dû par l acheteur pour la période écoulée entre la date de la vente et le paiement du prix. Sauf dans les trois cas stipulés par l article 1652 du Code civil : quand ces intérêts ont été prévus dans le contrat, quand le bien rapporte des revenus, quand l acheteur a été mis en demeure de payer.Quand le vendeur n a pas rempli ses obligations (découverte d un important vice caché, bien non conforme, etc.), l acheteur peut faire valoir la notion "d exception d inexécution" pour suspendre tout ou partie du paiement.Les modalités de paiementC est naturellement à l acheteur de payer le prix de vente. Mais cette obligation peut aussi être transférée à un sous-acquéreur, avec l accord du vendeur. En cas de décès de l acheteur avant le paiement du prix, l obligation est également transmise à ses héritiers.Dans la pratique, le paiement du prix s opère entre les mains du notaire. En effet, les éventuels créanciers du vendeur peuvent bénéficier de sûretés réelles sur le bien (hypothèque, etc.). Dans ce cas, le notaire est tenu de les payer par prélèvement sur le produit de la vente, avant de verser le solde au vendeur.L acheteur est en principe tenu de payer le prix "au jour et au lieu réglés par la vente (art. 1650 du Code civil). C est donc aux parties de fixer les modalités de paiement lors de la signature de l avant-contrat. A défaut, l article 1651 prévoit que le paiement s effectue "au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance", c est-à-dire au moment de la remise des clefs. Les recours du vendeurQuand l acheteur ne remplit pas son obligation de paiement, le vendeur a le choix entre deux actions, incompatibles entre elles : l exécution forcée de la vente ou son annulation.L exécution forcéeLe vendeur peut utiliser tous les moyens classiques à la disposition des créanciers pour obliger l acheteur à remplir ses engagements financiers.Il dispose également d un droit de rétention sur le bien, fondé sur l article 1612 du Code civil : "le vendeur n est pas tenu de délivrer la chose si l acheteur n en paie pas le prix".L article 2103 du même code lui accorde également une garantie supplémentaire.Le vendeur bénéficie d un "privilège spécial" : si le bien est revendu, il sera payé avant les éventuels créanciers de l acheteur indélicat. Ce privilège est réputé valable rétroactivement à partir de la vente s il est inscrit au Fichier des Hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Il porte sur l ensemble des sommes dues par l acheteur (prix et frais accessoires).L annulation de la venteLe vendeur peut aussi engager une action en résolution de la vente, en se fondant sur l article 1654 du Code civil : "si l acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente."L action en résolution est impossible dans le cadre d une vente aux enchères, le bien étant alors tout simplement remis en adjudication. Elle n est pas non plus possible, en principe, pour les ventes avec paiement d une rente viagère. Le vendeur ne peut réclamer alors que l exécution forcée du paiement, sauf clause contraire prévue dans le contrat ou si le non-paiement porte sur le "bouquet". L action en résolution est possible, même en cas de paiement partiel. Mais le juge pourra considérer qu un impayé de faible montant ne justifie pas l annulation de la vente. A tout moment de la procédure judiciaire et tant que le jugement n est pas définitivement prononcé, l acheteur peut payer le prix et tenter ainsi d empêcher la résolution de la vente. Mais le juge n est pas tenu de prendre en compte ce paiement s il considère cette démarche trop tardive.L annulation de la vente est laissée à l entière appréciation du juge, qui peut, par exemple, accorder des délais de paiement au débiteur.Le contrat peut aussi inclure une clause prévoyant l annulation de plein droit de la vente en cas de non-paiement du prix. Mais sauf stipulation contraire dans le contrat, le vendeur devra toutefois adresser une mise en demeure préalable à l acheteur avant de mettre en oeuvre cette clause résolutoire.  http://www.immobiliere-brest.com/content/14/credits-immobiliers.html   Crédits immobiliers  les règles légales Pour protéger les intérêts de l emprunteur, les crédits immobiliers sont soumis à une législation très stricte, définie par le Code de la Consommation. Les règles à respecter.Le domaine d applicationLa législation sur le crédit immobilier (art. 312-1 et suivants du Code de la Consommation) s applique à tous les prêts, quelle que soit leur forme, portant sur les opérations suivantes :oachat de la propriété ou de la jouissance d un immeuble d habitation ou à usage mixteotravaux de construction, réparation, amélioration ou entretien d un montant supérieur à 21 500 eteuro;.On prend en compte le montant des travaux et non du prêt. L achat doit être réalisé par une personne, physique ou morale, hors de son activité professionnelle.La publicitéTous les supports de publicité doivent mentionner les caractéristiques principales du prêt.L identité du prêteur, les modalités de financement offertes, le coût total et le taux effectif global, assurances comprises. La publicité doit également mentionner le délai de réflexion de dix jours garanti au demandeur avant l acceptation définitive. L offre de prêtL établissement financier doit remettre au demandeur et aux éventuelles cautions une offre préalable de prêt mentionnant l ensemble des caractéristiques.A savoir et au minimum : l identité des parties, la nature, l objet et les modalités du prêt et de la mise à disposition des fonds, le tableau de remboursement distinguant capital et intérêts, les exigences en matière d assurance et de sûretés (hypothèques, etc.), les modalités de transfert à une tierce personne, ainsi que les frais éventuellement retenus si l acquisition en question ne se réalise pas. Outre une amende, le non-respect de ces dispositions peut entraîner la nullité du contrat ou faire perdre au prêteur le droit aux intérêts.La conclusion du prêtLe demandeur dispose d un délai de réflexion obligatoire. Il ne peut accepter l offre de prêt avant le dixième jour suivant sa réception.Aucun versement ne peut avoir lieu avant l acceptation.L acceptation anticipée entraîne la nullité du contrat, même si le demandeur renouvelle son acceptation. Toute fraude sur les dates, de la part du prêteur, peut entraîner aussi la perte du droit à intérêts. Tout avenant au contrat doit faire l objet d une nouvelle offre préalable dans les conditions ci-dessus, sauf pour les crédits à taux variable dont les modalités de variation sont fixées dans le contrat initial. La loi du 25 juin 1999 stipule qu en cas de renégociation de prêt, les modifications au contrat sont apportées par un avenant qui comprend un nouvel échéancier d amortissement, le TEG, ainsi que le coût du crédit calculé sur la base des seuls échéances et frais à venir. L emprunteur dispose, à compter de la réception de l avenant, d un délai de réflexion de dix jours. La loi prévoit également que les renégociations de prêt favorables aux emprunteurs sont réputées régulières. Cette disposition concerne les renégociations relatives à une baisse du taux d intérêt du prêt, une diminution du montant des échéances, ou une diminution de la durée du prêt. La conclusion du prêtSi l acquisition envisagée n est pas réalisée dans les quatre mois qui suivent l acceptation du prêt, celui-ci est résilié de plein droit. L emprunteur rembourse alors les sommes prêtées assorties des intérêts qui y sont liés.Le prêteur peut demander en plus une indemnité au titre des frais d études. Elle ne peut dépasser 0,75% du montant du prêt, dans la limite de 150 eteuro;. Quand l emprunteur demande plusieurs prêts pour financer son opération, la non-obtention d un prêt entraîne l annulation des autres.Cette règle ne s applique que si le prêt non obtenu représente au moins 10% du montant total de l opération. La plupart des prêteurs exigent que soit souscrite une assurance garantissant l emprunteur contre certains risques (décès, invalidité, voire chômage). Quand l assureur refuse son agrément en raison du profil du demandeur, celui-ci peut demander l annulation du prêt dans le délai d un mois.L exécution du contratEn cas de litige touchant l acquisition, notamment en matière de construction, le tribunal peut accorder à l emprunteur une suspension des versements en attendant une solution.En cas de défaillance non justifiée de l emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement du capital encore dû et des intérêts échus (et non à échoir)Les sommes impayées produisent intérêt au taux du prêt. Le prêteur peut également exiger une indemnité qui ne peut dépasser 7% des sommes encore dues (capital et intérêts) ainsi que les éventuels frais de justice. L emprunteur peut toujours rembourser par anticipation tout ou partie de son prêt.Le contrat peut interdire les remboursements anticipés partiels inférieurs à 10% du montant du prêt. Le prêteur peut demander une indemnité, qui ne peut dépasser la valeur d un semestre d intérêt sur le capital remboursé, dans la limite de 3% du capital encore dû avant le remboursement. La loi du 25 juin 1999 supprime cette indemnité quand le remboursement fait suite à la vente du bien motivée par certaines circonstances affectant l emprunteur ou son conjoint : changement du lieu d activité professionnelle, décès, cessation forcée de l activité professionnelle. Cette disposition concerne les contrats conclus à compter du 30 juin 1999. Le contrat de venteL acquéreur qui n obtient pas son financement dans le délai prévu dans l avant-contrat (au minimum un mois) doit récupérer l intégralité de l acompte déjà versé.Cette condition suspensive doit obligatoirement être mentionnée dans l avant-contrat. L acquéreur doit toutefois faire face à son engagement quand il est à l origine, directe ou indirecte, du refus du prêt : dossier remis incomplet à l établissement, dissimulation de revenus, etc. Tel n est pas le cas quand le refus est causé par l insuffisance de ses revenus.   http://www.immobiliere-brest.com/content/15/les-obligations-du-vendeur.html     Les obligations du vendeur La plupart des transactions immobilières se déroulent heureusement sans problème majeur. Mais certains litiges peuvent aussi survenir après la transaction, notamment quand le vendeur ne respecte pas l une des obligations qui sont les siennes.Transfert de propriétéSur le plan légal, la vente est réputée conclue dès que les deux parties ont échangé leurs consentements et "convenu de la chose et du prix" (art. 1583 du Code civil). Dans la plupart des cas, le transfert de propriété s effectue donc avant que le bien soit "livré" à l acheteur et avant que celui-ci paye le prix fixé.Le transfert de propriété n est opposable aux tiers qu après publication de l acte de vente au Bureau des hypothèques. Toujours sur le plan légal, le transfert des risques s effectue en même temps que celui de la propriété( art. 1138). Si un dommage affecte le bien vendu entre la conclusion du contrat et la remise des clefs, il est en principe à la charge de l acheteur.Obligation d informationD une manière générale, le vendeur est tenu de communiquer au vendeur toutes les informations en sa possession au moment de la vente sur la situation de l immeuble (éventuelles procédures en cours, existence d un bail, servitudes, etc.). Obligation de délivrance La livraisonLa première obligation du vendeur est évidente : il doit livrer le bien vendu, c est-à-dire, en matière immobilière, permettre à l acheteur de prendre possession des lieux, ou de percevoir les loyers s il s agit d un immeuble loué.La livraison concerne non seulement l immeuble lui-même mais aussi tous ses "accessoires", c est-à-dire toutes les choses nécessaires à son utilisation (titres de propriété, certificats divers, etc.). Ne sont toutefois pas concernés les droits attachés à la personne même du vendeur. Exemple : l indemnité que celui-ci doit percevoir à la suite d un dommage causé par un voisin n est pas transmise à l acheteur. La conformitéLe vendeur doit remettre un bien conforme aux spécifications du contrat. D après l article 1614 du Code civil, l immeuble doit être délivré dans l état où il se trouve au moment de la vente. Entre la signature et la remise des clés, le vendeur doit donc veiller à conserver l immeuble dans son état initial. Il est ainsi soumis à une obligation de surveillance. Mais les risques de détérioration ou de perte (cf. plus haut) sont supportés par l acheteur (sauf faute de surveillance du vendeur).Depuis la Loi Carrez, les contrats portant sur des lots de copropriété doivent mentionner la surface exacte.Quand la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface stipulée dans l acte, l acquéreur peut demander une réduction du prix au prorata dans l année qui suit.Le non-respect de l obligation de délivranceQuand le vendeur ne remplit pas son obligation de délivrance, l acheteur peut demander en justice l annulation de la vente ou son exécution forcée.Le tribunal peut ainsi ordonner, par exemple, la remise des clefs, avec une astreinte à payer par jour de retard. Quand le tribunal prononce l annulation de la vente, le vendeur doit restituer le prix et l acheteur le bien, sans qu aucune indemnité d occupation puisse être demandée à ce dernier. Les éventuels contrats de prêts sont également annulés rétroactivement. Quel que soit son choix, l acheteur peut demander en plus des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi (frais de déménagement, etc.).Le juge n a toutefois pas le pouvoir d accorder une réduction du prix de vente. Quand le prix n a pas encore été payé en totalité, le vendeur peut repousser la livraison du bien quand il constate que, depuis la vente, l acheteur est en difficulté financière, dans un état proche de la cessation de paiement. (art. 1613 du Code civil).Le vendeur peut aussi invoquer un cas de force majeure qui peut suspendre ou annuler son obligation de délivrance (événement imprévisible, irrésistible et extérieur à la transaction), condition appréciée au cas par cas par les tribunaux.Obligation de garantieCertificats et DiagnosticsLe vendeur doit établir à ses frais plusieurs types de certificats concernant notamment :la présence de termites, dans les zones délimitées par le Préfet; la présence de plomb dans les peintures, dans les immeubles construits avant 1948 et situés dans les zones délimitées par le Préfet; la présence d amiante, dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.à cela peut s ajouter un diagnostic pour les installations de gaz naturel réalisées depuis plus de quinze ans, un diagnostic sur l état des risques naturels et technologiques dans les zones délimitées par le Préfet, un diagnostic de performance énergétique, un état de l installation électrique intérieure si elle date de plus de quinze ans.L absence de ces certificats n entraîne pas la nullité de la vente. Mais si l acquéreur découvre par la suite la présence de termites, plomb ou amiante, il peut demander une réduction de prix, voire même l annulation de la vente.Garantie contre l évictionLe vendeur doit garantir à l acheteur "la possession paisible de la chose vendue" (art. 1625 du Code civil). En d autres termes, il ne doit entreprendre aucune action susceptible de limiter la jouissance ou le droit de propriété de l acquéreur.Exemple sanctionné par les tribunaux : un vendeur qui érige un mur sur le terrain voisin et qui restreint ainsi l ensoleillement de la propriété cédée. De même, le vendeur est également responsable des éventuelles contestations émises par des tiers à l encontre des droits de l acquéreur.Exemples : un tiers revendique une partie de la surface de l immeuble, invoque une servitude non mentionnée dans l acte de vente, etc. Cette responsabilité ne peut être mise en cause qu à deux conditions : - l acheteur doit être de bonne foi, c est-à-dire qu il devait ignorer le risque de litige au moment de la vente;- le trouble doit être causé par une faute du vendeur et non par un événement extérieur.Exemple : l administration refuse le transfert d un permis de construire. Cette responsabilité peut toutefois être limitée par les clauses du contrat, sauf en cas de faute lourde ou de manoeuvres ou quand le vendeur est un professionnel.Garantie contre les vices cachésD après l article 1641 du Code civil, un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l acheteur n aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé.Exemple : un défaut d étanchéité d une maison, un système d assainissement ne répondant pas aux normes légales, etc. Le vice caché doit affectuer la structure ou la nature même de l immeuble et ne doit pas se limiter à un quelconque défaut d agrément. Cette garantie ne s applique aux ventes d immeubles à construire, qui sont soumises à des règles particulières, ni aux ventes aux enchères. La mise en oeuvre de la garantie pour vice cachés suppose deux conditions.1. L acheteur ne devait pas avoir connaissance du défaut au moment de la vente.La garantie n intervient donc pas si le vice était apparent ou si le vendeur en a informé l acquéreur. L acheteur doit avoir tout de même satisfait à une obligation minimale de vigilance, correspondant à ses connaissances techniques, mais on ne peut exiger d un particulier qu il fasse appel aux compétences d experts. En principe, l acheteur professionnel qui bénéficie des mêmes compétences techniques que le vendeur est censé connaître le défaut en cause au moment de la vente. 2. Le vice doit être antérieur au moment de la vente. Et c est à l acheteur de prouver cette antériorité. L acheteur qui découvre un vice caché a le choix entre deux solutions.1. Il peut engager une action dite "estimatoire" et exiger une restitution partielle du prix, qui est laissée à la libre appréciation du juge.2. Il peut engager une action dite "rédhibitoire" qui entraîne l annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix (majoré des frais) d une part et du bien d autre part.L acheteur peut exiger en plus des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi, mais seulement en cas de mauvaise foi du vendeur, c est-à-dire s il prouve que celui-ci connaissait l existence du défaut au moment de la vente.L action en garantie pour vice caché doit être engagée dans un bref délai après la découverte du défaut. Dans la pratique, les tribunaux admettent des délais allant de six mois à un an.Le contrat peut prévoir des clauses qui limitent la responsabilité du vendeur sur ce plan. Mais les tribunaux les interprètent de façon assez stricte et elles ne peuvent jouer quand le vendeur est de mauvaise foi ou quand il a commis une faute lourde.  http://www.immobiliere-brest.com/content/16/les-frais-annexes.html   Les frais annexes Chacun sait que le vendeur d un logement ne perçoit pas la totalité de la somme acquittée par l acheteur. En plus du prix de la maison ou de l appartement, celui-ci doit payer en effet les frais dits "de notaire", ainsi que, dans certains cas, la commission d intermédiaire.   La commission d intermédiaire Le mandatDe nombreuses transactions se concluent directement, entre l acquéreur et le vendeur. Mais très souvent, ce dernier préfère confier un "mandat" à un intermédiaire chargé de chercher les acheteurs potentiels et de conclure la transaction. Le mandat n est rien d autre qu une mission concrétisée par un contrat écrit en bonne et due forme.Un acheteur peut aussi charger un intermédiaire de trouver un logement. Comme tout contrat, le mandat doit mentionner l objet du contrat, sa durée, les conditions de résiliation et de rémunération de l intermédiaire.Le mandat peut être "exclusif". Dans ce cas, le recours à cet intermédiaire est obligatoire : le vendeur ne peut pas conclure directement la transaction de son côté, même s il a trouvé lui-même l acheteur. Il ne peut pas non plus confier la vente à un autre intermédiaire. La durée maximale de ce type de mandat est fixée à trois mois, au terme desquels le vendeur peut le dénoncer par lettre recommandée avec AR, avec un préavis de quinze jours.Quand le mandat est "simple", le vendeur peut aussi conclure lui-même la transaction ou confier un autre mandat simple à un autre intermédiaire. En général, le contrat prévoit alors une durée de trois à six mois pendant lesquels le vendeur ne peut révoquer le mandat.La plupart du temps, un acheteur potentiel qui visite un bien avec un intermédiaire doit signer un "bon de visite" par lequel il s engage à recourir aux services de ce dernier pour acheter le bien. Si l acheteur conclut ensuite la transaction avec un autre intermédiaire ou avec le vendeur, l intermédiaire initial peut théoriquement engager une action en justice et obtenir des dommages-intérêts, à condition de prouver que son intervention a été déterminante. Le montant de la commissionQuand l intermédiaire est un agent immobilier, le montant de la commission est librement fixé par accord entre les deux parties. Quand l intermédiaire est un notaire-négociateur, le montant de la commission est fixé par la réglementation. En principe, la commission est payée lors de la signature de l acte authentique.Quand une des conditions fixées dans l avant-contrat n est pas réalisée (non-obtention du prêt, etc.), la commission n est pas due, sauf faute du mandant ou de l autre partie.Sur le plan fiscal, il vaut mieux que le mandat mette la commission à la charge de l acquéreur, qui devra alors la payer directement à l intermédiaire. Dans le cas contraire, en effet, elle ferait partie intégrante du prix de vente et l acquéreur devrait payer des droits d enregistrement sur le montant de cette commission.Les frais de notaire Les "frais "de notaire", que l on règle à cet officiel public, comprennent la rémunération due, les remboursements de ses frais et les impôts et taxes versés au Trésor public.La rémunération du notaireLe travail du notaire est rémunéré d abord par des "émoluments", dont le montant est proportionnel au prix de vente.Le notaire perçoit ensuite des émoluments de formalités qui correspondent aux diverses tâches qu il accomplit vis-à-vis de l administration : vérification du permis de construire, extrait de cadastre, etc. Le tarif est fixé par décret pour chaque type de démarches. Le montant global de ces émoluments de formalité dépend donc des modalités d acquisition (recours ou non à un emprunt, etc.).Les remboursements de fraisLe notaire est amené à engager un certain nombre de frais pour le compte des ses clients : frais de géomètre, etc. Ces frais font naturellement l objet d un remboursement par l acquéreur.Les impôts et taxesLes frais "de notaire" comprennent enfin les droits d enregistrement perçus par l officier public et reversés au Trésor Public.Les droits d enregistrement s appliquent au prix de vente, auquel s ajoutent toutes les "charges augmentatives du prix de vente", mises à la charge de l acquéreur.Exemple : quand l acheteur paie la totalité de la taxe foncière, la fraction représentative de la période antérieure à l entrée dans les lieux est soumise aux droits d enregistrement.La commission d intermédiaire n est pas soumise aux droits d enregistrement quand le mandat la met expressément à la charge de l acquéreur. Pour un logement ancien, ces droits s élèvent à 5,09% du prix de vente.3,60% de droit départemental + 1,20% de taxe communale + un prélèvement d Etat égal à 2,50% du droit départemental ( + 0,2% pour l Etat). L acheteur doit également régler le salaire du conservateur des Hypothèques (0,10% du prix de vente) ainsi que les droits de timbre.Les logements neufsUn logement est fiscalement considéré comme neuf quand il est acheté en état futur d achèvement (pas encore construit) ou quand il est revendu par son premier acquéreur moins de cinq ans après son achèvement.Les impôts et taxesLa vente d un logement neuf est soumise non pas aux droits d enregistrement classiques mais à la TVA (au taux de 19,60%).Exemple : M. Martin achète un logement neuf au prix TTC de 119 600 eteuro;. Le notaire reversera 19 600 eteuro; au Trésor.Quand un logement neuf est revendu par son premier acquéreur, celui pourra déduire la TVA payée lors de l achat de la TVA collectée lors de cette seconde transaction. Si la différence est négative, le Trésor rembourse le trop-perçu.La vente est également soumise à une taxe de publicité foncière (TPF) de 0,60% sur le prix de vente hors taxe, auquel s ajoute un prélèvement d Etat égal à 2,5% du montant de la TPF.Les émoluments du notaireLes émoluments proportionnels du notaire sont réduits quand le logement n a jamais été habité et qu il est situé dans un ensemble immobilier comprenant plus de 10 logements.La réduction est de 20% de 11 à 24 unités d habitation, d un tiers de 25 à 99 unités, de 50% de 100 à 149 unités, de deux tiers de 150 à 499 unités, et des deux tiers au-delà. http://www.immobiliere-brest.com/content/17/la-resiliation-par-le-bailleur.html   La résiliation par le bailleur Dans les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut récupérer le logement qu à des conditions très strictes.                    Principes généraux et préavisLe propriétaire ne peut donner congé qu à l expiration du bail et moyennant un préavis de six mois, jour pour jour, avant son terme.Le congé doit être donné par acte d huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.Dans ce dernier cas, il débute au jour de la réception effective et non de la première présentation. Si la lettre revient avec la mention "non réclamée", le bailleur est donc obligé de procéder à une nouvelle notification. Si ce préavis n est pas respecté, le bail est reconduit d office.Quand le congé parvient prématurément, le préavis débute à la date légale correspondant aux six mois exigés.Le congé doit être signifié à tous les titulaires du bail.Il doit être signifié séparément aux deux conjoints ou concubins signataires d un Pacs, même si un seul est signataire du bail. Sauf si l existence du conjoint ou du concubin "pacsé" n a pas été portée à la connaissance du bailleur. Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant la durée du préavis en ne payant que les loyers de la période d occupation. Reprise pour vendreLe propriétaire peut donner congé pour vendre le logement. Mais le locataire dispose alors d un droit de préemption.Ce droit de préemption ne joue pas quand la vente a lieu en cours de bail sans que le propriétaire donne congé. Sauf s il s agit de la première vente après une mise en copropriété. Un propriétaire qui ne parvient pas à vendre le bien après le départ du locataire a le droit de le relouer. Aucun délai minimal n est imposé. Mais le locataire peut porter l affaire en justice s il estime avoir été victime d une manoeuvre frauduleuse. Le congé notifié au locataire doit mentionner le prix demandé et les conditions de la venteIl doit notamment mentionner les conditions de paiement du prix et reproduire les cinq premiers alinéas de l article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 (cf. textes officiels). Faute de quoi, une nullité pour vice de forme peut être prononcée par les tribunaux.Le locataire peut se porter acquéreur aux conditions définies dans le congé.Il dispose d un délai de deux mois à compter du début du préavis légal pour faire connaître sa réponse. Son silence équivaut à un refus.Le droit de préemption ne joue pas quand le propriétaire vend le logement à un parent jusqu au troisième degré inclus. Le parent doit occuper le logement pendant au moins deux ans, à compter de la fin du bail précédent. S il se porte acquéreur, le locataire doit signer l acte dans les deux mois qui suivent son acceptation.Ce délai est porté à quatre mois s il sollicite un prêt.Le contrat de location est prolongé jusqu à la date de réalisation de la vente.Si la vente ne se réalise pas dans les délais impartis, le contrat cesse de plein droit. Sauf si le propriétaire est responsable de la non-réalisation (absence lors de la signature, etc.).Quand le logement est proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans le congé initial, le locataire bénéficie d un second droit de préemption.Le vendeur, ou à défaut le notaire, doit informer l ancien locataire de ces conditions plus avantageuses. Le locataire dispose d un mois pour se substituer à l acquéreur. Les délais de réalisation de la vente sont identiques à ceux précisés ci-dessus.Congé pour habiterLe propriétaire peut donner congé pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un parent proche.Cette possibilité concerne les propriétaires personnes physiques (y compris en indivision) et les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés (jusqu au quatrième degré inclus) pour y loger un associé. Le congé doit mentionner le nom et l adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le propriétaire, son conjoint ou concubin "pacsé", son concubin (depuis plus d un an) ou les ascendants ou descendants des intéressés.Le locataire peut porter l affaire en justice s il constate l inoccupation du bien et s estime victime d une fraude. Motifs légitimes et sérieuxLe propriétaire peut donner congé pour un motif légitime et sérieux. Ce motif n implique pas forcément une faute du locataire.Exemples : paiement irrégulier et tardif des loyers, troubles de voisinage, décision de restructurer l immeuble, sous-location sans autorisation, reprise pour y exercer une activité professionnelle... Locataires protégésQuand le locataire a plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic, le propriétaire ne peut signifier le congé qu en proposant un autre logement.Ce logement doit correspondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire et être situé : - dans le même arrondissement ou dans les arrondissements ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en arrondissement,- dans le même canton ou dans les cantons ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en cantons, - dans la même commune ou dans les communes limitrophes (sans dépasser cinq kilomètres) dans les autres cas.Cette obligation de relogement ne concerne pas les propriétaires âgés de plus de 60 ans ou ceux dont les ressources ne dépassent pas le même plafond.Les ressources en question (de la dernière année civile) sont appréciées à   http://www.immobiliere-brest.com/content/18/les-assemblees-generales-de-copropriete.html                              Les assemblées générales de copropriété  La tenue des assemblées générales de copropriétaires n est pas qu une simple formalité. Ces réunions ont une importance fondamentale puisqu aucune décision ne peut être prise en dehors de ces réunions.Principes généraux Le fonctionnement et les attributions des assemblées générales sont définis par les articles 22 à 26 de la loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété ne peut en aucun cas modifier ces dispositions, qui sont d ordre public.Une clause qui prévoirait, par exemple, une dispense d autorisation pour certains travaux serait nulle et réputée non écrite. L assemblée est le seul mode légal de consultation des copropriétaires.Il est impossible, par exemple, d organiser une consultation écrite. ParticipationTout copropriétaire a le droit de participer à l assemblée même s il n est pas directement concerné par les questions débattues.Les personnes étrangères à la copropriété ne peuvent participer à l assemblée, sauf si celle-ci les y autorise ou si elles sont munies d un mandat.Peuvent toutefois y assister sans autorisation préalable les représentants des associations des locataires de l immeuble, sous réserve soit d être affilié à l une des cinq organisations agréées, soit de représenter au moins 10% des locataires. Naturellement, ces délégués ne peuvent pas voter mais seulement émettre des observations. Dans certains immeubles, le règlement de copropriété peut prévoir que seuls certains copropriétaires paieront les charges liées à telle ou telle partie de l immeuble ou des équipements. Dans ce cas, les copropriétaires concernés peuvent tenir une assemblée spéciale à laquelle ils sont seuls à participer.VotesConformément aux dispositions de l article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes.Si un copropriétaire possède plus de la moitié de la quote-part des parties communes, le nombre de voix dont il dispose est réduit au nombre total de voix dont dispose l ensemble des autres copropriétaires. On ne tient compte que des seules voix possédées en propre par le copropriétaire et non pas des éventuels pouvoirs confiés par d autres copropriétaires. En principe, on ne tient pas non plus compte des voix supplémentaires résultant de lots dont le copropriétaire est usufruitier. M. Martin, qui possède 45% des voix + 10% de voix provenant de l usufruit d un lot pourrait donc disposer à lui seul de la majorité absolue. Les décisions se prennent à la majorité définie par les articles 24 à 26 de la loi.MandatTout copropriétaire peut donner un pouvoir, obligatoirement écrit, à un mandataire pour le représenter et voter à sa place lors de l assemblée.On ne peut pas donner un mandat au syndic, à son conjoint ou à un de ses employés. En revanche, d après une réponse ministérielle, le concierge peut théoriquement être mandaté puisqu il est salarié non pas du syndic mais du syndicat des copropriétaires. Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote. Il peut toutefois recevoir plus de trois délégations si le total de ses voix et de celles de ses mandants ne dépasse pas 5% du total des voix de la copropriété.ConvocationD après l article 7 du décret du 17 mars 1967, l assemblée générale doit se réunir au moins une fois par an, en principe sur convocation du syndic.Le syndic peut aussi convoquer l assemblée chaque fois qu il le juge nécessaire pour la bonne gestion de l immeuble. L assemblée doit en principe de tenir dans la commune où est situé l immeuble. Peuvent aussi demander au syndic la convocation de l assemblée : soit le conseil syndical,soit un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix. Le règlement de copropriété peut prévoir un pourcentage inférieur La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l inscription à l ordre du jour de l assemblée est demandée. Si le syndic ne convoque pas l assemblée dans les huit jours qui suivent cette demande, le président du conseil syndical peut procéder à cette convocation et la notifier au syndic.Si les procédures ci-dessus demeurent infructueuses, tout copropriétaire peut s adresser au tribunal de grande instance pour demander la nomination d un copropriétaire ou d un mandataire de justice chargé de convoquer l assemblée. La convocation doit parvenir au moins VINGT ET UN jours avant la date de la réunion, par lettre recommandée ou par remise en main propre contre récépissé.Le non-respect de ce délai entraîne la nullité de l assemblée. Ce délai n est pas applicable en cas de travaux urgents ou s il s agit d une seconde assemblée générale devant statuer à la majorité simple. ContenuLa convocation doit contenir la liste précise de chaque question soumise au vote de l assemblée. Ne peuvent être soumises au vote que les questions mentionnées dans cet ordre du jour.Tout copropriétaire peut demander l inscription d une question à l ordre du jour de la prochaine assemblée. Mais la demande doit parvenir au syndic avant la convocation à l assemblée. Elle doit aussi contenir l ensemble des documents comptables et financiers nécessaires à l examen de l ordre du jour (comptes de l exercice, projets de résolution, budget prévisionnel, devis et contrats proposés, etc.).Si l assemblée doit approuver les comptes, l ensemble des pièces justificatives doit être tenu par le syndic à la disposition des copropriétaires, au moins pendant une journée entre la réception de la convocation et la date de l assemblée. FormalitésAu début de la réunion, l assemblée élit le président de séance (qui ne peut pas être le syndic) et les éventuels assesseurs.La feuille de présence est signée par tous les copropriétaires ou mandataires présents.Dans un délai de deux mois, le procès-verbal, dressé à l issue de la réunion, doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires qui étaient absents ou qui se sont opposés à une décision prise.En l absence de notification, les copropriétaires peuvent contester les décisions de l assemblée pendant dix ans. Contestation Dans les deux mois qui suivent la réception du procès-verbal, les copropriétaires absents ou ceux qui se sont opposés à une décision peuvent la contester devant le tribunal de grande instance. Les abstentionnistes ne peuvent donc contester les décisions auxquelles ils n ont pas pris part. Un copropriétaire présent à l assemblée qui s est absenté pendant le vote peut contester la décision prise en son absence. Mais il faut que cette absence soit notifiée sur le procès-verbal. Seules les décisions prises en violation de la loi peuvent faire l objet d un tel recours (non-respect des exigences de forme, etc.).En cas d annulation par la justice, rien n empêche naturellement l assemblée de voter à nouveau cette décision dans le respect de la loi. En l absence de contestation dans le délai légal, les décisions deviennent définitives même si elles ont été prises en violation de la loi. L exécution des travaux décidés à la majorité absolue ou double (art.25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965) est suspendue pendant le délai de recours de deux mois.Le recours en justice n empêche pas le syndic d exiger le paiement des charges liées à la décision contestée. http://www.immobiliere-brest.com/content/19/le-calcul-des-charges.html     Le calcul des charges  Dans les ensembles en copropriété, le paiement des charges est souvent une source de litiges. Mieux vaut donc bien connaître les règles de répartition pour limiter les risques de contentieux.Les catégories de charges L article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux catégories de charges de copropriété.Dans certains cas, il sera donc nécessaire de se référer au règlement de copropriété pour déterminer à quelle catégorie appartient telle ou telle charge. Les charges de conservation, d entretien et d administrationCes charges générales couvrent les dépenses : de conservation : ravalements, réfection du gros oeuvre, des canalisations, des couloirs, etc.d entretien : produits d entretien, rémunération des personnes chargées de l entretien, frais de nettoyage et d éclairage, entretien des espaces verts, etc.d administration : primes d assurances, honoraires du syndic, impôts et taxes, salaire du gardien, frais de procédure, etc.Les charges relatives aux services collectifs et aux équipements communsCes charges spéciales varient selon les immeubles. Il s agit essentiellement des dépenses liées aux raccordements collectifs audiovisuels (antenne de TV, câble, etc.), aux ascenseurs, au chauffage central, aux interphones et digicodes, aux gaines de vide-ordures, à la climatisation, etc. Elles englobent l ensemble des dépenses, y compris les frais d entretien et de réparation.La répartition des chargesCes charges communes sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part des parties communes, quote-part qui tient compte de la valeur relative du lot concerné.La quote-part tient donc compte non seulement de la superficie du lot, mais aussi de sa consistance (degré de confort, type d aménagement intérieur, etc.), de sa situation (étage, exposition, etc.). C est ce mode de répartition qui est employé notamment pour les frais liés aux escaliers (réfection intérieure des paliers, réparation de l escalier, etc.) que doivent régler tous les copropriétaires, même ceux dont le lot est situé au rez-de-chaussée. Il en est de même des frais de gardiennage. Les propriétaires de parkings doivent participer à ces charges générales. Quand il existe des parties communes particulières, certaines charges générales peuvent être affectées aux seuls lots concernés. Exemples : une voie qui dessert seulement certains copropriétaires, des charges d entretien d un bâtiment affectées aux seuls copropriétaires concernés. Les charges relatives aux services collectifs et aux équipements communsCes charges spéciales sont réparties en fonction de l utilité du service ou de l équipement concernés pour chaque lot. Si un service ou un équipement n est d aucune utilité pour un lot, aucune charge ne peut lui être imputée.Exemple classique : la répartition des dépenses liées à l ascenseur tiendra compte de l étage de chaque lot, les étages élevés payant davantage que les étages inférieurs. Les lots du rez-de-chaussée n auront rien à payer, sauf s ils possèdent un parking ou une cave desservi par l ascenseur. Autre exemple : aucune dépense liée aux antennes collectives ou au chauffage n est imputée aux lots de parking. Précision importante : il s agit de l utilité objective et non de l usage effectif que le copropriétaire fait du service ou de l équipement en question. Exemple : le copropriétaire du 5ème étage paiera sa part des dépenses d ascenseur même s il monte toujours à pied ou s il n est présent que deux mois dans l année... L utilité objective tient compte de la nature du lot (étage, mais aussi surface, hauteur sous plafond, affectation, etc.). Exemple : la répartition tiendra compte du caractère professionnel d un local en étage puisque la réception de clients entraîne un surcroît de dépenses d ascenseur. En cas de besoin et à condition que l affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n en soient pas altérées de manière durable, un copropriétaire ne peut s opposer à l exécution, même à l intérieur de ses parties privatives, des travaux décidés par l assemblée générale.Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Les contestations Devant l assemblée généraleLa modification des charges définie par le règlement de copropriété ne peut se faire qu à l unanimité de tous les copropriétaires.Dans certains cas, la modification est demandée à la suite d un changement intervenu dans l immeuble : modification d affectation d un lot, agrandissement ou division d un lot, installation d un service ou équipement nouveau. La modification de la répartition des charges peut être décidée à la même majorité nécessaire pour autoriser le changement en question. Devant le tribunal de grande instanceUn copropriétaire peut considérer que sa quote-part de charges générales ou spéciales, définie dans le règlement de copropriété, est trop importante. Par rapport, par exemple, à la superficie du lot ou à l utilité du service. Il ne peut intenter une action devant le tribunal de grande instance que dans deux cas :quand il estime que sa participation est supérieure de plus de 25% à ce qu elle devrait être.quand il estime que la participation d un autre copropriétaire est inférieure de plus de 25% à ce qu elle devrait être.L action doit être intentée dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété. Ou dans les deux ans qui suivent la première vente d un lot, après la publication de ce règlement. Un copropriétaire peut penser que la répartition des charges ne respecte pas les principes fixés par la loi. Il peut alors intenter une action en nullité à tout moment.Exemple : son lot situé au rez-de-chaussée supporte des frais d ascenseur. Dans les deux cas précédents, la nouvelle modification fixée par le juge ne joue que pour l avenir. Le copropriétaire lésé ne peut prétendre à aucun rappel.Si l assemblée générale commet une erreur dans la répartition des charges, par rapport aux règles fixées dans le règlement de copropriété, la décision doit être contestée dans les deux mois qui suivent.   http://www.immobiliere-brest.com/content/20/les-regles-de-majorite.html   Les règles de majorité Suivant le type de décisions à prendre, les assemblées générales de copropriétaires statuent à trois niveaux différents de majorité : la majorité simple, la majorité absolue, la double majorité, selon la loi du 10 juillet 1965.Le décompte des voix Le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire est fixé par le règlement de copropriété, et dépend de sa quote-part des parties communes, et donc généralement de la surface et de la situation de son lot.Exemple : cinq personnes possèdent 100 voix chacune, et dix autres 50 voix chacune, ce qui représente 1000 voix au total. La quote-part d un copropriétaire peut représenter plus de la moitié des parties communes. Mais dans ce cas, son nombre de voix est réduit au total des voix des autres copropriétaires, les majorités se calculant en fonction de cette réduction.La majorité simple (article 24) Elle correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l assemblée générale qui ont voté. Ce qui exclut donc les abstentionnistes dans le calcul de cette majorité.Elle concerne toutes les décisions de gestion courante de l immeuble, et suffit chaque fois que la loi n a pas exigé une autre majorité. Exemples : travaux d entretien sur les parties communes et les équipements, assurance de l immeuble, approbation des comptes, réalisation de travaux pour rendre plus accessible l immeuble aux handicapés, etc. La majorité absolue (article 25) Elle correspond à la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu ils soient présents ou non à l assemblée.Dans l exemple ci-dessus : la majorité absolue est de 501 voix. Parmi les principales décisions concernées : l installation ou la modification d une antenne collective ou d un système de réseau câblé;la réalisation de travaux obligatoires du fait de dispositions législatives ou réglementaires (portes d ascenseurs, ravalements, etc.);délégation de pouvoir au syndic, et fixation de sa rémunération;la désignation et la révocation des membres du conseil syndical et du syndic;l autorisation donnée à des copropriétaires qui souhaitent réaliser à leurs frais des travaux sur certaines parties communes;l autorisation permanente donnée aux forces de police d entrer dans les parties communes;la réalisation de travaux de régulation thermique et d économie d énergie;la modification de la répartition des charges collectives entre les copropriétaires suite à un changement d usage d une partie privative;l installation de compteurs d eau divisionnaires;la fixation du montant des travaux ou des contrats à partir duquel la mise en concurrence des prestataires est obligatoire. Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d organiser l accès de l immeuble. Si l assemblée ne dégage pas une majorité absolue, deux cas peuvent se présenter :1. Si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, la même assemblée peut statuer, dans un second vote, à la majorité de l article 24.2. Dans le cas contraire, la convocation d une seconde assemblée dans le délai de trois mois peut permettre de statuer à la majorité de l article 24.La double majorité Il faut réunir à la fois les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non.Les abstentionnistes ne peuvent donc contester les décisions auxquelles ils n ont pas pris part. Il s agit de décisions importantes : acquisition ou aliénation de parties communes (sans changement de destination de l immeuble);décision de ne pas créer de conseil syndical; >établissement ou modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l usage et la gestion des parties communes;travaux de transformation et d amélioration des parties communes, des équipements ou services collectifs (sauf pour les travaux visés par l article 25 ci-dessus).Par dérogation aux dispositions de l avant-dernier alinéa de l article 26, l assemblée générale peut décider, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d organiser l accès de l immeuble.Lorsque l assemblée générale a décidé d installer un dispositif de fermeture prévu à l article 26-1, elle détermine également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de fermeture totale de l immeuble compatibles avec l exercice d une activité autorisée par le règlement de copropriété. La fermeture de l immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu à l unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance. Pour les seuls travaux d amélioration, une seconde assemblée peut décider à une double majorité allégée. Si ces travaux ont été approuvés par la majorité des copropriétaires, présents ou non, représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, cette même majorité peut décider leur exécution lors d une seconde assemblée.Exemple : une copropriété compte 50 membres représentant au total 900 voix. Une première assemblée réunit 40 copropriétaires représentant 600 voix. Des travaux d amélioration sont votés par 26 copropriétaires représentant 410 voix. La double majorité renforcée, qui exige au moins 601 voix, n est pas obtenue. La proposition ne peut donc pas être votée lors de cette première assemblée. Mais lors d une seconde assemblée, les mêmes personnes peuvent les faire adopter à cette double majorité allégée puisque les 410 voix représentent plus des deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés. L unanimité Fort logiquement, la loi exige l unanimité de tous les copropriétaires quand il s agit de décisions fondamentales qui modifient les grands équilibres de l immeuble. Exemples : aliénation de parties communes, changement de destination de l immeuble, construction de nouvelles parties privatives, changement du règlement de copropriété en ce qui concerne la destination ou la jouissance d une partie privative, ou la répartition des charges.  http://www.immobiliere-brest.com/content/21/code-d+ethique-et-de-deontologie-de-la-fnaim.html   Code d Ethique et de Déontologie de la FNAIM :Principes généraux : Les professionnels adhérant à la FNAIM ont la conviction que la légitimité de leur présence sur le marché et la confiance que leur manifestent leurs clients reposent sur le nécessaire respect de règles éthiques et déontologiques, donnant aux clients des garanties de services et de moralité élevées. [...] Il réaffirme, à juste titre, le respect du principe de non-discrimination. Conformité à la loi et à la règlementation : Le professionnel adhérent exerce sa profession dans le strict respect des lois, décrets et textes réglementaires en vigueur et du règlement intérieur de la FNAIM ainsi que des règles du Code d Ethique et de Déontologie. Il se tient constamment informé des dernières dispositions législatives et règlementaires, susceptibles d intéresser ses domaines d activité. L exigence de compétence et de formation Les professionnels adhérant à la FNAIM et leurs collaborateurs justifient d une formation professionnelle au moins égale aux seules obligations légales. La transparence dans l affichage des services proposés Dans le respect des obligations légales, chaque agence FNAIM donne au public une information fidèle, complète et valorisante de ses activités professionnelles, des services qu elle propose, y compris les services rendus à titre complémentaire, des montants et des modes de calcul des rémunérations payées par les clients, de ses compétences et de ses qualifications professionnelles. Responsabilité civile professionnelle et garantie financière Le professionnel adhérant à la FNAIM dispose d une assurance en responsabilité civile professionnelle garantissant une protection optimale du consommateur. Il fait régulièrement l objet d audits effectués par son organisme de garantie. Des rémunérations clairement prévues Quelle que soit la nature de son intervention, le professionnel adhérant à la FNAIM ne perçoit aucune rémunération en l absence de mandat ou de document contractuel, préalable et écrit, stipulant les conditions de sa mission et de la rémunération associée. http://www.immobiliere-brest.com/content/22/multirisque-habitation.html       Multirisque habitation Le contenu d un contrat est fixé d un commun accord par les parties en présence. L assurance multirisque habitation n échappe pas à la règle. Ce qui explique que les garanties, les exclusions et autres modalités d indemnisation varient suivant les contrats et les compagnies. On peut toutefois tracer quelques grands principes pour mieux connaître ses droits.La responsabilité civile Les multirisque habitation comprennent en principe une garantie responsabilité civile qui couvre le titulaire du contrat et les personnes ou les biens qu il a sous sa garde ou sous sa responsabilité, ainsi que tous les occupants permanents du logement concerné. En cas de dommages à un tiers, celui-ci sera donc indemnisé par l assureur du préjudice subi.Cette garantie couvre notamment :les risques liés à la vie privée : un tiers est blessé par le fait du titulaire du contrat, d un animal domestique, d un enfant, d un employé de maison... Les dommages volontaires sont en principe exclus sauf s ils sont commis par des mineurs ou des employés. les risques liés à la propriété d un immeuble (et de ses annexes) : un tiers est victime d un dégât des eaux, d un incendie, d une vitre brisée, d une chute de tuile, etc les risques liés à la location : le locataire est responsable d un sinistre qui endommage le logement loué ou cause un préjudice à un voisin ou un tiers (incendie, dégâts des eaux, etc. Le locataire est légalement tenu de souscrire une assurance responsabilité civile "risques locatifs".Le non-respect de cette obligation peut entraîner la résolution du bail. La victime du dommage corporel ou matériel est indemnisée directement par l assureur du responsable.Sauf mentions contraires, l assuré, les personnes vivant sous son toit et ses proches parents sont généralement exclus : l indemnisation ne profite qu aux tiers. La garantie des biens La multirisque habitation couvre également les dommages causés aux immeubles (y compris aux annexes et dépendances), aux objets mobiliers se trouvant à l intérieur de l habitation (qu ils soient ou non la propriété de l assuré), aux différents aménagements immobiliers (moquette, etc.).La garantie ne couvre pas les espèces. Les objets de valeur (bijoux, peintures, etc.) qui ne font pas l objet d une garantie spécifique sont assurés pour une portion de la valeur totale du mobilier. Exemple : votre mobilier est assuré pour une valeur de 100 avec un taux de 20% pour les objets précieux. L indemnité maximale pour des objets précieux endommagés sera de 20. La garantie couvre les risques de base : incendie (ainsi que tempêtes et catastrophes naturelles), dégâts des eaux, explosions, gel, bris-de-glace et vol. De nombreux contrats prévoient également des garanties complémentaires : l assuré peut ainsi percevoir une indemnité supplémentaire pour payer les frais indirects occasionnés par un sinistre (coût d un relogement temporaire, pertes de loyers, etc.).Suivant les cas, la garantie peut aussi être étendue aux dommages intervenus sur le lieu de vacances (location d une villa, etc.). La déclaration de sinistre doit être envoyée à l assureur par lettre recommande avec AR dans les cinq jours qui suivent la date à laquelle l assuré a eu connaissance du sinistre. Ce délai est porté à dix jours après la parution de l arrêté ministériel en cas de catastrophe naturelle.L assuré doit transmettre ensuite le plus rapidement possible un état estimatif des dommages, accompagné des pièces justificatives (factures, photographies, devis, etc.). Si l assureur conteste le montant ou si celui-ci est important, deux experts agréés sont mandatés (et payés) par les deux parties.En cas de désaccord entre les deux experts, un troisième expert est mandaté d un commun accord pour les départager. Comme pour l assurance-auto, les multirisques habitation prévoient généralement une franchise, qui reste à la charge de l assuré et dont le montant varie suivant le contrat.Elle est fixée légalement à 380 eteuro; pour la garantie catastrophe naturelle. Sauf clause contraire du contrat, les objets mobiliers sont indemnisés sur la base de leur valeur de remplacement, vétusté déduite. L assuré reçoit ainsi une somme qui doit lui permettre en principe d acheter un bien de même nature, mais cette somme est diminuée d un coefficient en fonction de l âge du bien en question.Pour les immeubles, la procédure est différente : ils sont indemnisés sur la base de leur valeur à neuf.Aucun coefficient de vétusté n est en principe appliqué si l assuré s engage à reconstruire ou remettre en état le bien endommagé dans les deux ans qui suivent. Dans le cas contraire, le coût de la vétusté est déduit de la valeur de l immeuble au jour du sinistre.Certains contrats prévoient également un plafond de garantie : l indemnité ne peut pas dépasser le montant stipulé dans la multirisque habitation.Toutefois, il faut préciser que ces règles d évaluation ne s appliquent que lorsqu aucun tiers identifié n a été jugé responsable du sinistre. Quand la responsabilité d un tiers identifié est établie, l assuré reçoit de son assureur l indemnité prévue au contrat mais peut alors se retourner contre le tiers ou son assureur pour percevoir le coût du dommage non indemnisé par son propre assureur. Il n aura donc pas à supporter les éventuels plafonds de garantie, franchise ou autres exclusions.La loi ne fixe des délais de règlement que pour la garantie catastrophe naturelle : trois mois à compter de l envoi de l état estimatif ou de la parution de l arrêté ministériel s il est postérieur.Dans tous les cas, si un retard important entraîne un préjudice, vous pouvez essayer d obtenir des dommages-intérêts auprès de la justice. http://www.immobiliere-brest.com/content/23/aides-locatives.html Aides locatives : à quelles portes frapper ?APL, ALF, ALS, Loca-pass... plusieurs dispositifs d aide au logement sont accessibles aux locataires suivant leur situation. Revue de détails des organismes à contacter pour les obtenir...Les aides locatives au logement peuvent être classées en deux catégories, correspondant aux organismes qui les délivrent. La première regroupe l aide personnalisée au logement (APL) et l allocation de logement (AL). La seconde catégorie regroupe l avance et la garantie Loca-pass.L aide personnalisée au logement (APL)Elle permet aux locataires1 qui en bénéficient de réduire le montant de leur loyer. Elle ne peut être versée que pour une résidence principale, c est-à-dire occupée au moins 8 mois dans l année par le locataire. Ce dernier doit par ailleurs disposer de ressources inférieures à certains plafonds. Enfin, il est nécessaire que le logement soit conventionné. Cela signifie que le propriétaire s est engagé par contrat avec l État à louer son bien à des personnes disposant de faibles revenus. La première démarche à effectuer consiste donc à demander au propriétaire si le logement est conventionné. Si tel est bien le cas, le locataire peut ensuite s adresser, selon son régime de protection sociale, à la Caisse d allocations familiales ou à la Caisse de mutualité sociale agricole. Outre leurs antennes locales et leurs services téléphoniques, les deux organismes mettent à la disposition des particuliers de nombreux services via Internet. Les deux sites web (respectivement www.caf.fr et www.msa.fr) permettent de télécharger des formulaires de demande, à envoyer ensuite par la poste. Ils permettent également, pour certains publics, d effectuer une demande directement en ligne2. Ils fournissent enfin l ensemble des coordonnées des centres départementaux des deux caisses3.L allocation de logement (AL)Comme l APL, l allocation de logement est délivrée sous condition de ressources, dans le cadre d une résidence principale et pour un logement conventionné. Elle peut prendre deux formes suivant la situation du bénéficiaire : l ALF ou l ALS. L allocation à caractère familial (ALF) est versée à condition de percevoir déjà une allocation familiale, d avoir une personne à charge ou d être marié depuis moins de 5 ans. L allocation à caractère social (ALS), quant à elle, s adresse aux personnes ne relevant ni de l ALF, ni de l APL (étudiants, jeunes travailleurs, personnes âgées, etc.).Comme pour l APL, les démarches sont à effectuer auprès de la Caisse d allocations familiales ou de la Caisse de mutualité sociale agricole, via leurs antennes locales, leurs services téléphoniques ou leur site web. Les agents de la SNCF et de la RATP peuvent également effectuer ces démarches auprès de leur employeur.Loca-passL aide Loca-pass est délivrée par les Comités interprofessionnels du logement (CIL) et les services logement des Chambres de commerce et d industrie (CCI), qui gèrent le 1% logement. Ce dispositif est destiné aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole, aux jeunes de moins de 30 ans et aux étudiants boursiers d État, pour les aider à devenir locataires. Il se décompose en deux aides. L avance Loca-Pass est un prêt gratuit (TEG 0%, pas de frais de dossier) destiné à couvrir le dépôt de garantie. Ce dernier est versé au bailleur par la CIL/CCI concernée. Le prêt doit ensuite être remboursé par le bénéficiaire en plusieurs fois à partir du troisième mois de location. La garantie Loca-pass, quant à elle, est une caution solidaire valable pendant les 3 premières années du bail. Elle peut couvrir 18 mensualités de loyers et de charges en cas de difficultés financières du bénéficiaire. Celui-ci dispose ensuite d un délai de 3 ans pour effectuer le remboursement.Pour obtenir ces aides, deux démarches sont possibles : dans les entreprises de 10 salariés et plus, la direction du personnel peut prendre en charge la demande d un locataire; pour les entreprises de moins de 10 salariés, il convient de s adresser au CIL ou à la CCI le plus proche de son domicile. La liste des CIL et des CCI est disponible auprès de l Union d économie sociale pour le logement (UESL), qui est la fédération des organismes collecteurs du 1% logement. Elle peut être contactée par téléphone (01-44-85-81-00) ou via son site web (http://www.uesl.fr/ qui liste les CIL et CCI par zones géographiques.Aide Public Organisme Web APL - Relevant du régime agricole de la protection sociale CMSA http://www.msa.fr/ - Relevant des autres régimes de protection sociale CAF http://www.caf.fr/ ALS - ALF - Relevant du régime agricole de la protection sociale CMSA http://www.msa.fr/ - Salariés de la SNCF ou de la RATP Direction du personnel de l entreprise. - - Autres cas CAF http://www.caf.fr/ Loca-Pass - Salariés d une entreprise de 10 salariés et plus Direction du personnel de l entreprise. - - Salariés d une entreprise de moins de 10 salariés Les CIL et CCI de l UESL. http://www.uesl.fr/ (1) L APL peut également être versée à des personnes propriétaires qui ont souscrit un prêt aidé de l État pour acquérir ou transformer leur logement.(2) Sur le site web de la CAF, ce service est réservé aux étudiants. Sur celui de la MSA, il n est disponible que pour certains départements.(3) La CAF reçoit le public dans ses centres départementaux, dans les points d accueil décentralisés et dans les points d accueil des conseillères en économie sociale et familiale. Liste accessible sur http://www.caf.fr/ Pour s informer Le réseau de l ANIL (Agence nationale pour l information sur le logement) et des ADIL (Agences départementales d information sur le logement) est le dispositif public d information et de conseil gratuit sur le logement. L ANIL fournit des informations générales sur son site web : www.anil.org. On y trouve également les coordonnées et les heures d ouvertures des ADIL. Celles-ci sont présentes dans la plupart des départements, proposant parfois plusieurs permanences. http://www.immobiliere-brest.com/content/24/la-television-numerique-terrestre-en-copropriete.html La télévision numérique terrestre en copropriétéDepuis le 31 mars 2005, la TNT est accessible sur une partie du territoire français. Dans certaines copropriétés, l achat d un adaptateur par poste TV suffira à recevoir les 14 chaînes gratuites. Dans la plupart des cas, des aménagements collectifs seront toutefois indispensables, rendant ainsi nécessaire l intervention du syndic.  Pour recevoir la télévision numérique terrestre dans un immeuble collectif non doté du câble1, la présence d une antenne "râteau" sur le toit et l achat d un adaptateur2 par poste de télévision suffisent. Comme son nom l indique, la TNT fonctionne en effet par diffusion aérienne terrestre (voie hertzienne). Une antenne satellite (parabole) n en permet donc pas la réception. Intervention technique : trois cas de figure. La présence d une antenne n en assure pas pour autant l efficacité immédiate. Seuls un tiers des immeubles devraient se passer d une intervention. Pour savoir si vous êtes dans ce cas, il suffit de tester la réception avec un adaptateur. En l absence d une image, votre copropriété devra recourir à l intervention d un professionnel pour effectuer un ou plusieurs aménagements. Le plus simple d entre eux consiste à réorienter l antenne vers un émetteur qui diffuse le signal numérique3. Une telle intervention peut coûter entre 50 et 100 euros. Plus fréquemment, l intervention consistera, en plus ou à la place de la réorientation, à changer le filtre, une pièce située en tête de réseau de l immeuble. Le prix de cette intervention varie selon la taille de l immeuble et la nature des travaux à effectuer (compter environ 600 euros en moyenne). Enfin, troisième cas de figure : si l installation est trop vétuste, elle devra être entièrement renouvelée (antenne et filtre). Le coût peut alors varier du simple au double (de 50 à 100 euros par logement). Dans tous les cas de figure, il est conseillé de faire un diagnostic de l intervention requise et de demander un devis avant de procéder à celle-ci. Décision en assemblée générale Pour initier les travaux, les copropriétaires doivent demander à leur syndic de soumettre un projet de résolution en assemblée générale (AG). La décision doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non4. Si la résolution n obtient pas la majorité mais plus du tiers des voix, l AG peut décider de procéder immédiatement à un second vote, ce coup-ci à la majorité des personnes présentes ou représentées5. Si la résolution obtient moins du tiers des voix, un second vote ne peut être possible qu après convocation d une nouvelle AG dans un délai de 3 mois maximum. A noter toutefois : si la copropriété possède un contrat de maintenance de l antenne et que l intervention requise se limite à la réorientation de celle-ci, il est possible que le contrat couvre cette intervention, ce qui réduit les frais et évite une décision en assemblée générale.  (1) Les foyers disposant d un abonnement individuel au câble bénéficient automatiquement et gratuitement des chaînes de la TNT dans leur bouquet. En revanche, les foyers bénéficiant du "service antenne" du câble (service collectif de réception des chaînes hertziennes) doivent s équiper d un adaptateur spécifique (différent de l adaptateur hertzien). Ce dernier doit être loué auprès du câblo-opérateur qui fourni le service. (2) À la charge et à l initiative du résident. (3) Pour la région parisienne : la Tour Eiffel. (4) Majorité de l article 25 de la loi du 10 juillet 1965. (5) Majorité de l article 24 de la loi du 10 juillet 1965.  La TNT et les locataires En la matière, les locataires ne peuvent rien exiger de leur propriétaire, encore moins s adresser directement au syndic de copropriété. Ils peuvent simplement demander au propriétaire de soumettre un projet de résolution en assemblée générale. Dans l attente de la décision, ou si celle-ci est négative, deux solutions s offrent alors à eux. La première consiste à installer à leurs frais une antenne extérieure. Cela nécessite toutefois l accord de la copropriété. La solution la plus simple consiste finalement à utiliser une antenne intérieure individuelle (de 25 à 50 euros selon les modèles). http://www.immobiliere-brest.com/content/25/louer-a-un-etudiant.html   Louer à un étudiant, une option sécurisée Face à la pénurie de logements disponibles dans les résidences collectives, les cités universitaires ou encore les Habitations à Loyer Modéré (HLM), la majorité des étudiants se tourne aujourd hui vers le parc locatif privé. Loin des idées reçues, louer son bien à un étudiant, c est jouer la carte de la sécurité, car ce candidat bénéficie d un large réseau pour garantir la fiabilité du paiement de ses loyers. Zoom sur un profil de locataire digne de confiance.Derrière un étudiant, sa familleSi l étudiant locataire - par définition - ne dispose pas (ou de peu) de revenus, il bénéficie en revanche généralement du soutien financier de sa famille. D après les chiffres de l Insee, 9 étudiants sur 10 âgés de 19 à 24 ans sont régulièrement aidés par leurs proches pour le règlement de leurs charges.Les allocations de la Caf, bases d un calcul mensuelQuel que soit le type de bien que vous louez, (chambre, studio ou deux-pièces, meublé ou non), sachez que les étudiants sans ressource (ou bénéficiant de faibles ressources liées à un emploi à temps partiel) bénéficient systématiquement des aides mensuelles octroyées par la Caisse d allocations familiales (Caf). Divisées en deux grandes familles, l Aide Personnalisée au Logement (APL) et l Allocation Logement à caractère Social (ALS), ces bases peuvent être soit versées au locataire, soit directement au propriétaire selon les cas. Si l étudiant opte pour une colocation, le principe est le même : la Caf divise alors le coût global du loyer par le nombre de colocataires, afin de calculer le montant versé à chacun. Toutes les informations sur l aide au logement, avec des simulations sur http://www.caf.fr/ Loca-pass: dépôt de garantie et caution Grâce au 1% logement (participation des employeurs à l effort de construction à l origine, élargie à l ensemble du parcours résidentiel des salariés, mais aussi des jeunes de moins de 30 ans et des étudiants boursiers d Etat), les étudiants offrent de sérieuses garanties :  L avance « Loca-pass » constitue le dépôt de garantie, sous la forme d un prêt amortissable sur 36 mois maximum, remboursable, après différé de 3 mois, en mensualités de 15 euros minimum. La garantie « Loca-pass », cautionnement solidaire de 3 ans donné au bailleur, permet de couvrir 18 mensualités du loyer et des charges. Notez que ces mensualités ne peuvent en aucun cas dépasser 2300 euros (plafond déterminé pour profiter du Loca-pass).L assuranceComme tout locataire, l étudiant a l obligation de souscrire une assurance pour protéger le logement qu il occupe. Généralement, l option « multirisques habitation » couvre à la fois le mobilier, les biens personnels, la responsabilité civile et bien sûr les grandes catégories d accidents : incendie (explosion), dégât des eaux, vol et bris de glace. Enfin avant de louer, prenez soin de respecter les différentes étapes : de la rédaction du contrat de location à l état des lieux, en passant par la perception du loyer moyennant quittance, car un locataire « étudiant » satisfait, c est d abord une bonne publicité, et pourquoi pas un locataire « salarié » qui élira domicile plus longtemps chez vous... http://www.immobiliere-brest.com/content/26/chauffage-:-regles-de-securite-et-d+entretien.html   Chauffage : règles de sécurité et d entretien Au coeur de la saison hivernale, le chauffage est devenu incontournable dans tous les logements. Un « colocataire » qui peut s avérer dangereux, si les règles de prudence ne sont pas respectées. Voici les bons réflexes à adopter. Respect de la réglementation  Au-delà du bon sens, entretenir ses installations de chauffage est d abord une obligation légale, inscrite à l article R113-31 du Code de la construction et de l habitation. Cette disposition, relative aux entrées d air et aux systèmes d évacuation vers l extérieur des produits de combustion, précise : « l entrée d air permanente et le système d évacuation sont conçus et entretenus de manière à permettre le bon fonctionnement des appareils ». Le saviez-vous ? En France, sur 12 millions de chaudières, 3,5 millions ont au moins 20 ans. Source : Agence de l environnement et de la maîtrise de l énergie (Ademe) FréquenceLa bonne fréquence, pour assurer l entretien d une chaudière, est d au moins une fois par an. Attention : l opération doit être réalisée par un professionnel (de préférence respectant la norme Afnor), cet « examen » annuel étant à différencier de l entretien courant, dont les principes sont inscrits dans les notices des appareils installés. Parmi les éléments auscultés, le brûleur fera l objet d une attention toute particulière. L entreprise mandatée pour nettoyer votre chaudière effectuera par la même occasion les contrôles et réglages nécessaires à son bon fonctionnement. Opérations qui s avèreront utiles pour réduire la consommation de l équipement, mais aussi ses éventuels rejets (suie, CO2 voire monoxyde de carbone). ContratPour ne rien laisser passer et respecter tous les délais en matière de contrôle, mieux vaut souscrire un contrat d entretien avec un professionnel de l entretien des chaudières. Outre les vérifications normales (nettoyage, vérification brûleur, réglages...), il assure aux usagers un service de dépannage rapide en cas de dysfonctionnement, mais aussi la possibilité de bénéficier de pièces détachées correspondant à l équipement, le tout conférant longévité à l installation et sérénité aux habitants du logement. RamonageComplémentaire au contrôle annuel, le ramonage est lui aussi fondamental, suivant au moins la même périodicité. Réflexe particulièrement recommandé : les conduits de fumée obstrués peuvent être à l origine d une intoxication très grave au monoxyde de carbone (voir encadré). VigilanceAu quotidien, chacun doit inspecter régulièrement sa chaudière, de façon à y détecter d éventuelles fuites, en manoeuvrant la robinetterie, ou en repérant les signaux d alerte : de la rouille ou des traces de coulures brunes sur les conduits métalliques, ou encore des fissures ou des taches brunes le long d un conduit en maçonnerie. Enfin le mot-clé, en matière de prévention, c est l aération. Les entrées d air, obligatoires dans les locaux contenant une chaudière, doivent être dégagées en permanence. De façon générale, aérer quotidiennement chaque pièce d un logement au moins 10 minutes est un geste de sécurité simple et indispensable. Monoxyde de carbone, le gaz qui tue. Lorsque la combustion du gaz naturel, du charbon, du fioul, du propane, de l éthanol ou encore du bois est incomplète, un gaz toxique se dégage : il s agit du monoxyde de carbone (CO). Ce gaz incolore et inodore, mortel, se diffuse rapidement dans l atmosphère et figure ainsi, tristement, en tête des principales causes d intoxications domestiques. Selon les informations fournies par le système national de surveillance, piloté par l Institut de veille sanitaire (Invs), 5000 personnes sont victimes chaque année d une intoxication au monoxyde de carbone. 1000 d entre elles sont hospitalisées, 100 décèdent. Et ce type d accident peut laisser des séquelles à vie. Les symptômes : vertiges, pertes de connaissance, maux de tête, nausées, confusion mentale, impotence musculaire, troubles cardiaques ou respiratoires, voire coma. Seul moyen de prévention : respecter scrupuleusement les règles d entretien des appareils de chauffage.   http://www.immobiliere-brest.com/content/27/la-carte-professionnelle-des-agents-immobiliers.html La carte professionnelle des agents immobiliersLa loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », encadre strictement la profession d agent immobilier. Elle en réglemente aussi les conditions d accès, en subordonnant son exercice à l obtention d une carte professionnelle. L exigence figure à l article 3 de la loi. La disposition est d ordre publique : il n est pas possible d y déroger. Que garantit une telle carte ? Pourquoi est-ce important de s assurer qu un agent la possède ? Quelles sanctions en cas d exercice sans carte ? Zoom sur un élément clé de la profession. Depuis le 1er janvier 2006, il existe trois cartes professionnelles, attribuées selon le type d activité exercée : une carte « transactions sur immeubles et fonds de commerce » pour les opérations de ventes réalisées par les agents immobiliers, une carte « gestion immobilière » pour l administration de biens, et une carte « marchand de listes » spécifique à la vente de fichiers. Chaque carte est valable 10 ans et doit être délivrée par la préfecture. Mais, pour l obtenir, la  personne physique - ou, s il s agit d une société, son représentant légal- doit remplir certaines conditions, qui sont autant de gages de sécurité pour le client. La compétence professionnelleLa carte n est délivrée qu après un examen approfondi des compétences de la personne qui la requiert. En application du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 , cette aptitude s apprécie d abord au vu des diplômes acquis. Le demandeur doit être titulaire, a minima, d un diplôme sanctionnant trois années d études supérieures dans des matières juridiques,  économiques ou commerciales, ou d un diplôme équivalent. A défaut, la carte ne pourra lui être accordée que s il justifie d une expérience professionnelle suffisante : entre trois et dix ans selon son statut et sa formation. Les conditions de moralitéLa loi de 1970 prévoit certaines incapacités et interdictions, destinées à barrer l accès de la profession à des personnes dont le casier judiciaire n est pas vierge. Pour pouvoir exercer, l agent ne doit pas avoir fait l objet d une condamnation pénale pour escroquerie, abus de  confiance, recel, blanchiment, corruption active ou passive, trafic d influence, ou encore détournement de biens... La liste est longue ! En outre, il ne doit pas non plus faire l objet d une mesure de faillite personnelle, d une radiation des fonctions d administrateur ou de mandataire judiciaire, ou encore d une interdiction d exercer au moins pendant six mois une profession libérale. La couverture financièreSécurité essentielle qu offre la carte professionnelle au client : la garantie financière. En effet, lors du dépôt de son dossier de demande de carte, l agent immobilier doit pouvoir justifier d une garantie suffisante pour permettre le remboursement des fonds, effets ou valeurs qu il détient. Cette garantie est particulièrement importante pour préserver les acomptes versés par les acquéreurs, lors de la signature d un compromis, mais encore les loyers ou les charges dans le cadre d un mandat de gestion locative. Elle doit résulter d un engagement écrit provenant d une entreprise d assurance spécialement agréée, d un établissement de crédit habilité ou encore d une institution de l article L. 518-1 du code monétaire et financier (Banque de France, Trésor Public, La Poste). Son montant ne peut être inférieur à 110 000 eteuro;, 30 000 eteuro; lorsque l agent s engage à ne pas recevoir de fonds. A noter : afin d assurer à ses clients une sécurité supplémentaire, la caisse de garantie de la FNAIM, à laquelle sont affiliés la majorité des adhérents, présente un montant de garantie minimum supérieur à ce seuil légal, à hauteur de 120 000 eteuro;. L exercice sans carte : danger pour le professionnel... et pour le clientLe fait de prêter son concours à des opérations immobilières sans être titulaire de la carte professionnelle est passible de six ans d emprisonnement et de 7 500 eteuro; d amende. La sanction grimpe à deux ans d emprisonnement et 30 000 eteuro; en cas de réception de fonds. Pour le client, le risque n est pas moins grand : il s expose à remettre son bien entre les mains de personnes peu expérimentées, non rompues aux complexités de la négociation, de la gestion ou de la rédaction d actes, voire, au pire, à des malfaiteurs. Surtout, en l absence de carte, pas de garantie financière : les acomptes ou loyers ne sont plus sécurisés, et en cas de faute professionnelle, il y a de grande chance pour que l agent n ait pas contracté l assurance de responsabilité civile professionnelle, obligatoire pour un titulaire. Avec cette conséquence que d éventuels préjudices ne seront pas forcément indemnisés... Comment s assurer qu un agent possède la carte ?Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle doivent figurer sur tous les documents commerciaux et correspondances. Le numéro de la carte, le montant de la  garantie et le nom du garant sont aussi obligatoirement affichés dans les locaux de l agence. Quoi qu il en soit, il ne faut pas hésiter à demander au professionnel de présenter sa carte, qu il doit avoir sur lui. Anciennement verte, elle est aujourd hui de couleur blanche, cartonnée, et répond au modèle prévu par arrêté ministériel du 16 mars 2006. S il s agit d un collaborateur, il doit posséder une attestation d habilitation, précisant s il peut ou non recevoir des fonds (acompte, loyer, charges...) ainsi que l engagement des parties (faire signer un compromis, un bail...). En revanche, si ce collaborateur n est pas un salarié mais un agent commercial de l agence, l article 4 de la loi Hoguet lui interdit de pratiquer ces 2 actions. Cela devra être mentionné sur son attestation. Enfin, précisons que pour des prestations particulières telles que la réservation de chambres d hôtel, la carte doit porter la mention « Prestations touristiques ». Modifié par le décret n°2005-1315 Articles 9 et 10 Article 14 à 18 de la loi de 1970 http://www.immobiliere-brest.com/content/28/bruits-de-voisinage.html   Bruits de voisinage : les règles                 Outre les problèmes de santé liés à l omniprésence du bruit dans notre société, ce dernier est aussi la première source de litiges de voisinages. C est pourquoi depuis 1995 les émissions sonores sont réglementées et condamnables, avant comme après 22h. Quelques clés pour appréhender le cadre légal... Si les textes législatifs et réglementaires relatifs au bruit ne forment pas un ensemble homogène, la loi bruit (loi n°92-1444 du 31 décembre 1992) constitue la base d un texte global renforçant la législation existante. En matière de bruits de voisinage la réglementation en vigueur est définie par les articles R.1336-6 à R.1336-10 du Code de la santé publique et l article R.623-2 du Code pénal. Ils définissent le cadre légal des émissions sonores ainsi que les sanctions encourues par les contrevenants. Un bruit punissable répond à certains critères d anormalité, c est-à-dire qu il doit excéder les inconvénients normaux du voisinage par son caractère répétitif, sa nature ou son niveau sonore. Pour être constatée et sanctionnée, l intensité du bruit ne doit pas nécessairement être mesurée.Selon la loi, chacun est responsable des bruits inhérents à ses propres comportements et à ceux des personnes, choses ou animaux dont il est responsable. Ainsi les cris d animaux, les bruits d outils, d appareils électroménagers ou de matériels audiovisuels peuvent être punis, s ils sont désinvoltes, agressifs ou inutiles (un bruit est inutile si le bruiteur ne met pas tout en oeuvre pour atténuer le désagrément généré par son activité).Les réglementations spécifiquesL article 2212-2,2° du Code général des collectivités territoriales octroie au maire d une agglomération des pouvoirs de police pour lutter contre le bruit de voisinage et la pollution sonore. Ainsi les réglementations peuvent varier d une commune à l autre. Par exemple, certaines municipalités interdisent l utilisation d outils à moteur (tondeuses, perceuses...) les dimanches et jours fériés. Il est donc indispensable pour les riverains de s informer des dispositions prises par leur municipalité.La sanction de l infractionLes sanctions relatives aux nuisances sonores sont définies par les articles R.1336-7 du Code de la santé publique pour les nuisances diurnes et R.623-2 du Code pénal en matière de bruits nocturnes. Cependant, de jour comme de nuit les peines encourues sont les mêmes : une contravention de 3ème classe (450 euros au plus) et, éventuellement, la confiscation du matériel à l origine du trouble. De plus, dans le cadre d une procédure pénale ou civile, des dommages et intérêts peuvent être exigés. De la même manière, les personnes ayant sciemment facilité la préparation ou la consommation de l infraction (le cas échéant un débitant de boissons) risquent des sanctions identiques. Les recoursIl est recommandé de privilégier dans un premier temps l accord à l amiable. La victime peut notifier la gêne au fautif par courrier (LR/AR), faire appel à un médiateur via le syndic dans le cas d une copropriété ou avoir recours à un conciliateur de justice. Autrement, la victime peut faire constater le délit par un huissier ou un agent assermenté. Si les agents ne se déplacent pas au premier appel, il est important de déposer une main courante (déclaration des faits consignée sur un registre de police) au commissariat afin de mettre en avant l aspect répétitif de la faute. Enfin, un recours en justice peut être entamé par la victime avec constats et témoignages à l appui. La procédure sera pénale si une plainte a été déposée auprès du procureur, autrement elle sera civile. http://www.immobiliere-brest.com/content/29/les-charges-locatives.html   Les charges locatives : que recouvrent-elles ? Comment se répartissent-elles ?  Les charges locatives, ou charges récupérables, représentent, comme leur nom l indique, les frais engagés et payés par le bailleur mais répercutés ensuite auprès du locataire. Leur montant, qui doit être stipulé sur le bail, vient s ajouter au montant du loyer. Revue de détails. Nature des charges fixée par la loi. Quels frais sont concernés ? Pour le savoir, consultez la liste exhaustive des charges locatives fixées par le décret du 26 août 1987. A laquelle s ajoutent l installation et l entretien des antennes collectives (sous certaines conditions, selon la loi du 2/7/66 et le décret du 22/12/67), ainsi que les frais engagés lors d un contrat d entreprise. Pour le reste, aucune charge, autre que celles inscrites sur cette liste, ne peut donc être exigée. Seule dérogation possible : l amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable qui nécessitent un accord collectif (art.42 de la loi du 31/12/86). Menues réparations et entretien par le locataire. Pour simplifier, on peut répartir les charges locatives en trois catégories :Les frais de services liés au logement et à l usage de l immeuble : consommation d eau et d énergie, entretien et réparation des ascenseurs, chauffage collectif, frais de gardiennage (si les frais concernent un gardien logé sur place, seuls 75% sont récupérables sur le locataire. La totalité du coût, charges sociales comprises, s ils concernent un personnel d entretien). Les dépenses d entretien courant et de petites réparations des équipements collectifs et des parties communes : sites d entretien, dépannage, eau nécessaire aux parties communes... Les taxes locatives correspondant à des services dont bénéficie directement le locataire : taxe d enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d assainissement...Les grosses dépenses à la charge du propriétaire. Restent à la charge du propriétaire :Tout ce qui vise la conservation en l état du bien et son amélioration : grosses réparations, gros travaux, création d espaces verts, toiture, ravalement, installation et remplacement d équipements... Frais liés à la gestion et à l administration de l immeuble : assurance, honoraires du syndic...Mise aux normes et dépenses liées à l amélioration de la sécurité : ascenseurs, équipements anti-incendie, portes blindées...En résumé, on retiendra que les menues réparations et l entretien courant du logement (équipements et revêtements intérieurs) et des parties communes sont à la charge du locataire. Les gros travaux et le remplacement des équipements incombent au propriétaire. Exemple : le changement de petits matériels d une robinetterie (joint...) sera à la charge du locataire, le remplacement des robinets à celle du propriétaire. A noter : tous frais liés à un défaut de conception ou une malfaçon restent à la charge du bailleur.Le paiement des charges locatives. Deux possibilités s offrent au locataire :Soit le paiement des charges est annuel sur présentation du montant du décompte des charges. Dans ce cas, le locataire paie le montant réel des charges.Soit le paiement est mensuel ou trimestriel sur la base d un versement de provisions pour charges. Autrement dit, le locataire avance, en plus de son loyer, le montant anticipé des charges. Ce paiement se fait ainsi sur la base du montant estimé des charges. Leur coût réel sera donc supérieur ou inférieur au versement anticipé du locataire. Ce qui contraint le propriétaire à régulariser, au moins une fois par an, la situation avec son locataire. Si le coût total excède les provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut exiger le trop perçu. Quelle que soit la situation, une seule obligation pour le bailleur : il est tenu d informer son locataire du décompte des charges. Comment ? En présentant, un mois avant la date du paiement ou de la régularisation annuelle, les dépenses réelles qu il a engagées. En outre, il doit également mettre à disposition du locataire toutes les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture...), pendant un mois, à compter de l envoi du décompte des charges. Chaque année, le bailleur peut réajuster les provisions demandées, à la condition de le justifier en présentant le budget prévisionnel de la copropriété. En cas de litige. Avis aux locataires, le non-paiement des charges peut être lourd de conséquences. De fait, le bailleur peut résilier le bail, par une procédure identique à celle d un non-paiement du loyer. En cas de contestation du montant des charges locatives, les deux parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation (cf. loi Solidarité et renouvellement urbains dit SRU) afin de trouver un terrain d entente. Cinq ans pour réclamer Vous avez oublié de faire répercuter les charges locatives auprès de votre locataire ? Pas de problème, vous êtes en droit de les réclamer (même chose pour le loyer) pendant un délai de 5 ans, à compter de la fin du bail. De son côté, le locataire peut, dans ce même délai, contester le paiement des charges locatives, s il constate des irrégularités ou des anomalies dans la gestion des comptes du propriétaire. http://www.immobiliere-brest.com/content/30/quelle-garantie-de-pret.html Hypothèque, PPD, cautionnement mutuel... Quelle garantie de prêt ? Lors de l achat d un bien immobilier, la question se pose de la garantie que demande la banque. Comment choisir entre les différents mécanismes existants ? Revue de détail.Le prêt immobilier représente, pour les établissements bancaires, une opération risquée : comment être sûr du bon remboursement des sommes qu elles prêtent ? Les différentes garanties ne sont pas équivalentes. Pour pouvoir négocier en toute connaissance de cause, voici quelques éléments de réflexion sur l hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, la caution mutuelle et le nantissement.Sûretés immobilières : hypothèque et privilège de prêteur de denierLes sûretés immobilières, comme leur nom l indique, portent sur des immeubles (généralement sur le bien objet de l acquisition). L objectif est de permettre au créancier (la banque) de faire vendre le bien en cas de non-remboursement de son crédit par l emprunteur. Le coût non négligeable de ces garanties doit être intégré dans le plan de financement. Garantie traditionnelle, l hypothèque confère au créancier, en cas de non-remboursement par le débiteur, un double droit. Un « droit de préférence » tout d abord : si le bien est saisi puis vendu aux enchères, le créancier hypothécaire sera payé avant la plupart des autres créanciers. Un « droit de suite », en second lieu : si le bien a été vendu par le débiteur à un tiers, le créancier peut faire procéder à une nouvelle vente etndash; forcée etndash; et récupérer le montant de sa créance sur le prix de vente. À noter, le débiteur (l emprunteur) dont le bien est hypothéqué reste propriétaire : il exerce tous les attributs de la propriété (il peut donner le bien, l occuper, le louer, le vendre...).Le coût de l hypothèque est relativement élevé, car elle est assujettie à une taxe de publicité foncière (0,715 % du montant du prêt) à laquelle s ajoutent le salaire du conservateur (0.05% du montant du prêt +20%) et les émoluments du notaire (0.33% TTC). La garantie prend date à compter de son inscription au bureau des hypothèques et doit faire l objet d un acte notarié.L inscription de Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) porte sur le prix de vente d une maison ou d un terrain et exclut les travaux et le financement des constructions. Avec des effets semblables à ceux de l hypothèque, ce privilège offre toutefois une meilleure protection au prêteur, puisque l inscription prend effet à la date de l achat et sera donc prioritaire sur les autres garanties prises sur le bien immobilier. L IPPD doit également être constatée par acte notarié et faire l objet d une inscription au Bureau des Hypothèques. Cependant, cette inscription est exonérée de la taxe de publicité foncière. Dans les deux cas, il sera toujours possible pour l emprunteur de vendre son bien. Il suffit que le prix de vente soit supérieur au montant des inscriptions. Les fonds provenant de la vente permettront ainsi de rembourser le solde du prêt. Le notaire procèdera ensuite à la mainlevée de l inscription hypothécaire, au moyen d un acte notarié par lequel le créancier atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. Les frais de mainlevée sont à la charge de l emprunteur. La mainlevée peut également intervenir, de manière automatique et gratuite, deux ans après le terme normal du prêt. Le cautionnement mutuelPour réduire les frais à la charge de l emprunteur, les banques proposent aujourd hui de garantir les prêts accordés, pour l acquisition de biens immobiliers neufs ou anciens, par le cautionnement d une société spécialisée. L emprunteur verse à ladite société une contribution proportionnelle au montant du prêt. Elle se compose d une contribution à un fonds mutuel de garantie, en partie reversée à la fin des crédits, et d une commission définitivement acquise par la société de cautionnement, sa rémunération. Principal attrait de cette formule : son moindre coût financier par rapport aux autres formes de garanties, en grande partie dû à l absence de frais de mainlevée dans le cas d un remboursement anticipé du prêt. Sa souplesse constitue un autre véritable point fort, puisque le cautionnement mutuel bénéficie de formalités simplifiées etndash; elle est accordée en 48 heures par certains organismes etndash; et peut être transféré sans frais sur une nouvelle acquisition avec l accord de la banque. La formule autorise, en cas de difficultés financières, des rééchelonnements de dettes, ainsi que des arrangements visant à contourner la saisie en permettant au propriétaire de revendre lui-même son bien.Nantissement Statistiquement plus rare, le nantissement de valeurs mobilières est une garantie efficace et économique. L emprunteur va donner en gage son portefeuille d actions ou d obligations à l établissement bancaire qui accorde le prêt. La valeur du portefeuille exigée varie selon les banques. En général, le montant du prêt est limité à 40% de la valeur du portefeuille d actions et 80% s il s agit d obligations.Avantage : un coût de constitution de garantie nul. Inconvénient : il faut disposer d un portefeuille de titres conséquent par rapport à l acquisition projetée. http://www.immobiliere-brest.com/content/31/le-risque-d+impaye.html Le risque d impayé : prévenir et agirVotre locataire ne paie plus son loyer ? Si la situation venait à perdurer, il existe des dispositifs pour aider le locataire à régler sa dette. Avant d envisager la solution extrême : l expulsion. 1 / Avant de louer, quelques précautionsVérifiez que les ressources de votre locataire lui permettent de supporter le loyer et le montant réel des charges. Le taux d effort ne doit pas dépasser le tiers des ressources. Demandez la caution d une tierce personne. Se porter caution est un engagement important qui est très réglementé. Il faudra exiger l acte de caution au moment de la signature du bail. Dès le premier incident de paiement, le propriétaire a tout intérêt à en informer la personne qui se porte caution. Celle-ci pourra être saisie si la situation s aggrave.Aidez votre locataire à bénéficier d aides. Sachez que, si votre locataire a droit à une aide au logement (Allocation logement, APL...), celle-ci peut vous être directement versée selon le principe du tiers payant. En contrepartie, vous la déduirez du montant du loyer fixé dans le contrat. S assurer contre les impayés de loyers. Il est possible de se protéger contre le risque d impayés de loyers en souscrivant une assurance spécifique, dont le coût avoisine 2 à 3% du montant des loyers annuels. En plus de la garantie contre le non-paiement du loyer, l assurance prévoit une garantie dommages (vétusté déduite) pour les détériorations causées au logement et constatées au départ du locataire. Elle peut également prendre en charge le contentieux de recouvrement, la résolution du bail et l expulsion. A savoir : les primes d assurance pour impayés de loyers sont déductibles du revenu brut foncier. Un conseil : vous pouvez demander le « contrat GRL » auprès d une assurance qui a signé une convention avec la société GRL Gestion, à la condition que le loyer ne dépasse pas la moitié des revenus du locataire. L intérêt de ce dispositif est qu il est moins cher qu une assurance privée. Il faut noter que les locataires titulaires d un CDI percevant un salaire plus de 3 fois supérieur au montant du loyer ne sont pas concernés par cette garantie. Pour faire votre demande en ligne de Pass GRL ou pour plus de renseignements, vous pouvez consulter le site officiel : http://www.passgrl.fr/B / Mon locataire ne peut plus payer son loyerAvant de vous précipiter dans une procédure judiciaire complexe et prématurée, sachez qu il existe de nombreux recours en cas défaillance dans le paiement des loyers. D autant que vous avez le temps : le délai de prescription, pour réclamer ou contester des charges locatives, est de 5 ans ! Mieux vaut donc réfléchir à des solutions à l amiable avec votre locataire, surtout s il est de bonne foi et qu il est confronté à des difficultés passagères. Dès les premiers impayés. Un conseil : n attendez pas. Prévenez aussitôt la personne qui s est portée caution ainsi que l organisme qui verse l aide au logement (Caisses d allocations familiales ou les Caisses de mutualité sociale agricole), si votre locataire en est bénéficiaire. Dans le même temps, proposez à votre locataire, par accord écrit, un échelonnement des règlements avec des délais précis à respecter. Le commandement de payer. Si la procédure amiable échoue, vous pouvez engager des démarches plus contraignantes et coercitives. La première consiste à passer par un huissier de justice pour adresser un commandement de payer au locataire et éventuellement à la caution. Le locataire a alors deux mois pour régler ses dettes. Il peut saisir le tribunal pour obtenir des délais de paiement.La saisie. En cas de défaut de paiement ou de retard dans les délais, l huissier, avec l accord du juge, pourra procéder à la saisie de biens du locataire (saisie sur les meubles, saisie sur les salaires), à hauteur du montant de loyers impayés. Autre option : le propriétaire peut aussi faire pratiquer, par acte d huissier, une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire. Cette procédure simple permet au propriétaire de bloquer le montant de l impayé sur le compte bancaire de son locataire. Elle est légale dès la première échéance du premier loyer impayé dans le cadre d un bail écrit.Ultime solution : la résiliation du bail et l expulsion. Les loyers continuent de ne pas être payés et les délais sont dépassés ? Dans ce cas extrême, vous pouvez engager, en sus de la saisie, une procédure de résiliation. Avec l accord du juge, une procédure d expulsion pourra être lancée. A la réception du commandement de quitter les lieux, votre locataire a alors deux mois pour quitter effectivement le logement (excepté pendant la période d hiver du 1er novembre au 15 mars). Un conseil, prévoir dans le bail une clause « résolutoire », qui, en autorisant la résiliation du bail pour non-paiement du loyer ou des charges, permet d accélérer les démarches judiciaires. A savoir : le locataire peut demander des délais ou contester le jugement au cours de la procédure d expulsion. Comment contester ?En voie d être expulsé, vous contestez la décision de justice ? A compter du jour où la décision contestée vous a été notifiée, vous disposez d un mois pour faire appel au tribunal d instance du lieu où se situe l immeuble. Sachez que le recours à un avocat n est pas obligatoire. Mais il est recommandé ! Pensez aussi aux aides juridictionnelles http://www.immobiliere-brest.com/content/32/location-:-les-diagnostics-obligatoires.html Location : les diagnostics obligatoiresQue l on soit propriétaire ou locataire d un logement, mieux vaut connaître les règles qui s imposent en matière de diagnostic, avant de s engager dans un contrat de location des lieux. Jusqu ici réservés à la vente, les diagnostics deviennent obligatoires en location. Objectif : garantir un lieu décent et sûr à l occupant. Qui est concerné ? Le principe est simple : excepté les foyers-logements et les logements occupés moins de 4 mois par an, tous les biens loués sont soumis à la législation sur les diagnostics obligatoires. Les dispositions s appliquent que les propriétaires relèvent du secteur privé ou public, et ce, pour tout type de location (en meublé ou non, logements de fonction ou saisonniers). Une personne avertie...Le premier « diagnostic obligatoire » en cas de location concerne « l état des risques naturels et technologiques ». Depuis le 1er juin 2006, tout locataire doit être informé sur l environnement de son nouveau lieu de vie ou de travail, en particulier s il est implanté dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles (transport de matières dangereuses, centrale nucléaire, barrage...), ou encore dans une zone de sismicité définie par un décret. Cet état doit être établi par le propriétaire moins de 6 mois avant la date de signature du contrat de location, sur un formulaire type (www.prim.net/IAL.pdf) disponible au sein des mairies et des préfectures, lieux collectant toutes les informations liées à la présence de risques naturels et technologiques. Sans ce document annexé au bail, le locataire peut demander son annulation, ou exiger une diminution du montant du loyer. La performance énergétique Toutes les locations doivent faire l objet d un diagnostic de performance énergétique, sauf pour les locaux loués sans chauffage, sans climatisation, ou ne disposant que d une cheminée à foyer ouvert, dans les constructions provisoires prévues pour moins de deux ans d utilisation, ou encore dans les petits bâtiments indépendants (maisons de surface hors oeuvre brute inférieure à 50 m²). Concrètement, le propriétaire doit engager un professionnel, chargé de comparer et estimer la performance énergétique de son bien. Valable 10 ans, ce diagnostic classe l habitation à l aide d étiquettes, concernant l énergie consommée, mais aussi les émissions de gaz à effet de serre liées à la consommation observée. Remis au locataire, ce document, obligatoire depuis le 1er juillet 2007, s accompagne de conseils, destinés à améliorer le score réalisé (régulation du chauffage, aération, choix de l éclairage avec ampoules basse consommation, etc.). Particularité de ce diagnostic, il n a qu une simple valeur informative. Le plus contraignant : le constat de risque d exposition au plombSeul à entraîner une obligation de faire des travaux, le « constat de risque d exposition au plomb » est aussi le dernier arrivé sur la liste des diagnostics à effectuer en cas de location. Officiellement entré en vigueur le 12 août 2008, il vise  toutes les parties privatives des biens à usage d habitation, quelle que soit leur zone géographique, construites avant le 1er janvier 1949. Dans un immeuble, les parties communes sont également soumises à la même obligation, à un détail près : le constat n a pas à être remis au locataire. Il doit en revanche rester consultable par ce dernier. Ce diagnostic mesure la concentration en plomb de tous les revêtements, même dissimulé sous d autres matériaux, afin de déterminer un risque d exposition, immédiat ou potentiel, en fonction de l état de conservation des éléments concernés. Annexé au bail au moment de la signature du contrat de location, le constat de risque d exposition au plomb doit dater de moins de 6 ans, sauf s il établit l absence totale de risque. La présence de revêtements contenant ce métal à des concentrations supérieures au seuil limite entraîne l obligation, pour le propriétaire, de réaliser des travaux à ses frais. En l absence de diagnostic « plomb » lors de la conclusion d un bail, la responsabilité pénale du propriétaire peut être engagée, au titre du « manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence ». Diagnostiqueur, un métier réglementé Réaliser un diagnostic ne s improvise pas. Si « l état des risques naturels et technologiques » peut être dressé par le propriétaire, à partir des imprimés disponibles dans les mairies, les préfectures ou encore sur le site internet du ministère de l écologie (http://www.developpement-durable.gouv.fr/), les autres diagnostics doivent impérativement être accomplis par des professionnels certifiés. Depuis le 1er novembre 2007, toute personne qui effectue un diagnostic doit être certifiée dans chaque domaine d intervention par le Cofrac (Comité français d accréditation, liste des opérateurs certifiés consultables sur http://www.cofrac.fr/). À la demande des professionnels, un projet étudie la création d une liste unique qui devrait regrouper les diagnostiqueurs, leurs domaines « agréés », ainsi que l échéance de validité de leurs certifications (valables 5 ans). En outre, les diagnostiqueurs ne doivent avoir aucun lien susceptible d entraver leur impartialité ou leur indépendance, qu il s agisse du propriétaire, d un agent immobilier ou encore d un notaire, voire d une entreprise réalisant des travaux à l issue d un diagnostic. Des sanctions pénales sont prévues en cas de défaillance sur l un de ces points (amendes allant jusqu à 3000 eteuro;). Centrale Immobiliére vous conseille sur Brest,la société GEOMEX http://www.immobiliere-brest.com/content/33/vente-:-les-diagnostics-obligatoires.html Vente : les diagnostics obligatoiresLe 1er janvier est entré en vigueur un nouveau dispositif obligatoire en cas de vente ou d achat d un bien : le diagnostic technique des installations électriques. Petit rappel de tous les diagnostics à effectuer avant une transaction immobilière. La règleLe vendeur d un bien immobilier doit le soumettre, à ses frais, à un ensemble d « examens », et ce, avant la signature de la vente. Objectif : permettre au candidat à l acquisition d acheter en toute connaissance de cause, qu il s agisse de la présence de plomb, de termites ou d amiante, de l état des installations de gaz, de l exposition à des risques naturels et technologiques, de la performance énergétique du bien, et plus récemment, de l état des installations électriques. Ces renseignements seront ensuite collectés dans un « dossier de diagnostic technique » annexé à la signature du compromis, ou, au plus tard, à l acte de vente notarié. Plomb, amiante, termitesTout bien construit avant le 1er janvier 1949 doit faire l objet d une analyse en matière de plomb. Un « constat de risque d exposition au plomb » (CREP) permet de détecter et d identifier la présence de ce métal dans les parties privatives d une maison, ou d un immeuble. Objectif : prévenir les intoxications liées à la dégradation du matériau. Depuis le 12 août 2008, le syndic doit également tenir à disposition de tous les occupants un CREP dans les parties communes. Le même principe de prévention régit le diagnostic « amiante ». Un document baptisé « état mentionnant la présence ou l absence d amiante » doit informer l acquéreur d un bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sur la quantité, la situation et l état de conservation des éléments susceptibles d en contenir. Il existe un troisième ennemi, qu il est préférable d éradiquer avant toute signature : les  termites. Premier réflexe à adopter : vérifier si un arrêté préfectoral exige le diagnostic « termites », auprès de la mairie, du département, de la préfecture ou encore de la DDE du lieu concerné. Le cas échéant, une déclaration devra être effectuée en mairie au cours du mois qui suit la découverte, avant un traitement des charpentes destiné à éliminer les termites, et ce, aux frais du propriétaire. Mieux vaut donc anticiper, et prévoir une clause, dans le compromis, négociant la prise en charge du traitement parasitaire en cas de mauvaise surprise. GazDepuis le 1er novembre 2007, le gaz fait aussi l objet d une observation méticuleuse, dans les logements au sein desquels l installation intérieure est réalisée depuis plus de 15 ans (sauf en présence d une attestation de conformité « Qualigaz »). Une description précise, qui doit dater de moins de 3 ans, décrit l état général et les modes d aération de l équipement. Risques naturels et technologiquesInondation, séisme, explosion : certaines zones géographiques sont concernées par des risques qu il est indispensable de connaître. Depuis le 1er juin 2006, tout vendeur d un logement, ou d un terrain implanté en zone « sensible » - quelle que soit sa destination - doit en informer l acquéreur, au sein d un « état des risques naturels et technologiques » datant de moins de 6 mois (informations et formulaires à retirer auprès de la mairie, du département ou de la préfecture). Un document qui permet de prendre connaissance de la présence locale d un plan de prévention des risques, ou encore d une zone de sismicité, assorti des comportements à adopter en cas d urgence. Performance énergétiqueLe diagnostic de performance énergétique est le seul à n avoir qu une valeur d information. Valable 10 ans, il concerne obligatoirement les ventes de bâtiments existants, mais aussi les constructions neuves dont le permis de construire a été déposé après le 30 juin 2007. Les informations qu il délivre concernant les consommations d énergie du logement - estimées ou réellement constatées - sont réunies dans des « étiquettes énergie » accompagnées de conseils pour améliorer le résultat obtenu (aération, régulation des appareils de chauffage, choix de l éclairage basse consommation...). SanctionsL absence de l un de ces diagnostics obligatoires entraine, pour le vendeur, l impossibilité de s exonérer de la garantie des vices cachés. Exception faite, toutefois, du diagnostic de performance énergétique qui n a qu une valeur indicative. Mise en oeuvreAlors que l état des risques naturels et technologiques peut être rédigé par le propriétaire, les autres diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés. L état des installations d électricité, nouvelle obligation « 2009 » Le 1er janvier a officiellement marqué l entrée en vigueur du petit dernier de la famille des diagnostics, « l état des installations d électricité ». Réservé, comme le diagnostic « gaz », aux équipements intérieurs réalisés depuis plus de 15 ans (sauf en présence d une attestation de conformité CONSUEL ou PROMOTELEC datant de moins de 3 ans), il doit également être délivré à l acquéreur, par le vendeur, à partir des éléments suivants : vérifier la présence et l accessibilité d un appareil général de commande et de protection s assurer de l efficacité d au moins un dispositif différentiel, avec prise de terre à l origine de l installation électriquesur chaque circuit, veiller au bon état d un dispositif de protection contre les surintensitésrechercher l existence d une liaison équipotentielle et d un équipement adapté dans les locaux où l eau circule (salle de bains)sur l ensemble de l installation électrique, détecter tous les éléments vétustes présentant des risques  Centrale Immobiliére vous conseille la sociéte GEOMEX à Brest. http://www.immobiliere-brest.com/content/34/loi-carrez.html Loi Carrez : comment éviter les litiges ?Destinée à protéger les acheteurs d un bien immobilier, la loi Carrez impose aux vendeurs un certain nombre de règles qu il convient de respecter pour éviter les litiges. Qu il s agisse du mode de calcul de la surface ou des mentions à apporter aux contrats de vente ...Depuis le 18 juin 1997, la loi Carrez1 impose au vendeur d un lot de copropriété (ou d une fraction de lot) d en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente : avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ou acte de vente . Si la notion de "lot de copropriété" concerne principalement des appartements, elle s applique aussi cependant aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale2.Deux types de litiges peuvent se faire jour au regard de la législation. Tout d abord, si la superficie n est pas mentionnée dans l acte de vente, l acheteur peut, dans un délai d un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l acte de vente. D autre part, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus d un vingtième (5%), à celle indiquée dans l avant-contrat ou dans l acte de vente, l acheteur peut, dans un délai d un an à compter de la signature de l acte, demander une diminution de prix (ou un remboursement) proportionnelle aux mètres carré déclarés en trop3.Dans les deux cas, la sanction se fait donc au bénéfice exclusif de l acquéreur. La loi précise d ailleurs que "si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l acte, l excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix."4Un mesurage spécifiquePour être en conformité avec les obligations de la loi Carrez, il importe de respecter un mode de calcul de la surface tout à fait spécifique. En l occurrence, la loi Carrez consiste à mesurer la surface privative, et non la surface habitable. La surface privative, telle qu elle est définie par l article 4-1 du décret du 23 mai 1997, "est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d une hauteur inférieure à 1,80 mètres."L article 4-2 précise quant à lui que "les lots ou fractions de lots d une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative". Ce peut être le cas, par exemple, d une chambre de bonne. De même, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés. Pour effectuer ces mesures et procéder à ce calcul, le vendeur n est pas obligé de faire appel à un professionnel. Cette option est toutefois recommandée s il veut se garantir de toute erreur de mesurage. (1) Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996.(2) D autre part, la loi Carrez ne s applique pas dans le cas de l achat sur plan, qui est soumis à l article R 261-13 du Code de la Construction, ni à l achat de terrains à bâtir. (3) Le mode de calcul de cette différence de prix peut s exprimer ainsi : (Prix de vente du bien / Superficie mentionnée) x (Superficie mentionnée - Superficie réelle)(4) Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi Carrez.Centrale Immobiliére vous conseille sur Brest la société GEOMEX http://www.immobiliere-brest.com/content/35/les-travaux-deductibles.html   Les travaux déductibles En principe, les propriétaires d immeubles locatifs peuvent déduire de leurs revenus fonciers les dépenses de réparations et d entretien qui incombent au propriétaire et les dépenses d amélioration.Un principe qui mérite de plus amples précisions à partir des exemples, tirés de la documentation administrative officielle.Les travaux de réparation et d entretien Il s agit de dépenses qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l agencement ou l équipement initial.Les dépenses engagées en vue de modifier la destination d un immeuble peuvent être également admises s il s agit de réparations qui auraient été en tout état de cause nécessaires, compte tenu de l état de l immeuble au moment du changement de destination. Le remplacement de la chaudière du chauffage central constitue une dépense de réparation et d entretien. Mais lorsque cette opération s accompagne de l adjonction d éléments nouveaux, les frais correspondant aux agencements nouveaux ont le caractère de dépenses d amélioration. Les conditions exigéesCes dépenses doivent avoir été effectuées par le propriétaire.Les dépenses de réparation et d entretien ne sont admises en déduction, en règle générale, que si elles incombent au propriétaire et non au locataire.En cas de démembrement du droit de propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier, les dépenses de réparation sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. Un propriétaire qui reprend possession d un appartement après le départ de ses locataires en vue de l occuper doit être regardé comme s en réservant la jouissance. Il ne peut donc pas déduire de son revenu global ou d autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire. Elles doivent avoir été réellement payées au cours de l année d imposition, quelle que soit la date de réalisation des travaux.Elles doivent être prouvées par des justificatifs.Les réparations locativesLes dépenses de réparations locatives - et notamment les frais de réfection des peintures intérieures - peuvent être déductibles dans les deux cas suivants :Quand elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure;Quand elles sont engagées, avant l installation du locataire, en vue de faciliter la location. La déduction doit toutefois être refusée s il apparaît que la prise en charge de ces dépenses par le propriétaire résulte de rapports personnels, familiaux ou d intérêts existant entre les parties ou de circonstances telles que la location peut être considérée comme anormale. Toutefois, si le contrat de location prévoit expressément la prise en charge de ces frais par le propriétaire, ce dernier peut les déduire du montant brut de ses loyers en tant que dépenses supportées pour le compte des locataires.Mais cette solution est subordonnée à la condition que la location ne puisse pas être considérée comme anormale, compte tenu notamment des rapports personnels, familiaux ou d intérêts existant entre les parties. Dépenses particulièresEn plus des sommes effectivement payées au titre des travaux, le propriétaire peut déduire les honoraires versés à l architecte chargé de l établissement et du contrôle des devis, ainsi que de la direction et de la surveillance du chantier.Quand le propriétaire fait appel à des salariés, ces rémunérations sont admises en déduction lorsqu ils se rapportent à des dépenses elles-mêmes déductibles.Les frais engagés par un propriétaire pour loger temporairement son locataire durant les travaux peuvent être admis en déduction des revenus fonciers si l engagement de ces frais et leur montant résultent d une gestion normale. Dépenses d amélioration En principe, les dépenses d amélioration effectuées dans les immeubles donnés en location sont comprises dans la déduction forfaitaire et ne peuvent donc être déduites.La loi prévoit toutefois deux exceptions importantes.Sont ainsi déductibles en totalité :1. les dépenses d amélioration effectuées dans les locaux d habitation, ou sur une dépendance immédiate d un tel immeuble.2. les dépenses d amélioration dans les locaux professionnels et commerciaux destinées à faciliter l accueil des personnes handicapées.La notion d accueil des personnes handicapées doit être entendue au sens large. Elle s applique aussi bien à la présence continue de personnes handicapées (salariés, etc.) qu à l accueil temporaire de ces personnes (visiteurs, clients, usagers, etc.). Conditions exigéesCes dépenses doivent respecter les conditions précisées plus haut concernant les dépenses d entretien et de réparation. Pour la première catégorie de dépenses, le local doit être affecté à l habitation au moment de l exécution des travaux.Les dépenses d amélioration, déductibles des revenus fonciers, doivent être nettement distinguées des dépenses de construction, de reconstruction ou d agrandissement qui sont expressément exclues des charges déductibles alors même que celles-ci seraient rendues nécessaires par la modernisation d un immeuble ancien.Sont considérés comme des travaux d agrandissement ceux qui ont pour effet d accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Quant aux opérations de construction ou de reconstruction, elles s entendent des travaux comportant soit la démolition complète d un immeuble suivie de sa reconstruction, soit des modifications importantes apportées au gros-oeuvre de locaux existants, soit encore de travaux ayant pour objet l aménagement à usage d habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage ou qui constituaient des dépendances d un local d habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises ...). Dépenses de construction ou de reconstruction A l inverse, certains travaux importants ne sont pas déductibles parce qu assimilés à des dépenses de construction ou de reconstruction. Exemples : l exécution d un "chaînage" de béton armé destiné à la consolidation d un immeuble, dès lors qu une telle intervention a pour objet d apporter une modification au gros oeuvre, la transformation en local d habitation d un immeuble précédemment affecté à un autre usage, la redistribution complète de l espace intérieur d un immeuble d habitation et le remplacement de la toiture par une terrasse, la reconstruction de plusieurs planchers, la démolition et la reconstruction d un escalier, ainsi que le réaménagement de tout le cloisonnement intérieur bien qu ils n aient pas compris la réfection des toitures et charpentes, la transformation d un garage en appartement, etc. Travaux d agrandissement De la même façon, ne sont pas déductibles les travaux correspondant à une restructuration complète après démolition intérieure d une unité d habitation, suivie de la création d aménagements neufs. Cette exclusion vise non seulement les travaux de construction proprement dits, mais également les équipements installés à cette occasion.De la même façon, il convient évidemment de refuser la déduction des dépenses d équipement qui sont réalisées postérieurement à la construction ou à la reconstruction d un immeuble lorsqu il apparaît que ces dépenses font partie, en réalité, du coût de réalisation du nouvel immeuble. Tel est le cas, par exemple, de l installation d un ascenseur ou d une chaudière de chauffage central intervenant peu de temps après l achèvement de l immeuble et son affectation à l habitation.Travaux d amélioration non dissociables Ne sont pas déductibles les travaux d amélioration à l occasion de travaux de construction, reconstruction et agrandissement dont ils sont indissociables.Exemples : les travaux d installation sanitaire et de chauffage ainsi que la réédification de la toiture réalisés dans un immeuble en même temps que la construction d un nouveau garage, l aménagement d une terrasse, la reconstruction intérieure complète de l habitation déjà bâtie (CE, arrêt du 26 octobre 1979, req. n° 10875), les travaux de réfection complète de la toiture d un immeuble exécutés à la suite de la construction d un étage supplémentaire, les travaux de réparation et d amélioration exécutés à la suite de travaux de consolidation du gros oeuvre, de déplacement des cloisons et de reconstruction d un escalier réalisés sur un immeuble endommagé par un sinistre, etc. http://www.immobiliere-brest.com/content/36/tva-reduite-et-gros-travaux.html TVA réduite et gros travaux  Le taux de TVA de 5,5% s applique aux travaux effectués dans les logements, correspondant à des factures émises depuis le 15 septembre 1999. Les locaux concernésLe taux réduit concerne les locaux d habitation (maisons individuelles ou logements situés dans des immeubles collectifs), ainsi que leurs dépendances habituelles (cave, garage, loggias, etc.).L immeuble doit être achevé depuis plus de deux ans à la date de début des travaux. Sauf s il s agit de travaux d urgence (plomberie en cas de fuite, serrurerie en cas d effraction, etc.).Aucune autre condition n est exigée : le local peut être nu ou meublé, occupé ou vacant, occupé par le propriétaire ou par un locataire, à usage d habitation principale ou secondaire, etc.Le contribuable peut également bénéficier du taux réduit de TVA quand les travaux sont réalisés non pas sur le logement lui-même mais sur le terrain qu il occupe. Exemple : travaux de revêtement d une voie privative, réfection d une clôture, travaux de raccordement aux réseaux publics, etc. Mais la loi exclut les installations sportives du type piscine, tennis, etc. Locaux mixtesIl peut arriver qu un local soit utilisé à la fois pour l habitation et pour une activité professionnelle, industrielle ou commerciale. Quand plus de la moitié de la surface est affectée à l habitation, l ensemble des travaux réalisés dans le local bénéficient du taux réduit. Si cette condition n est pas respectée, les travaux portant sur les surfaces d habitation restent tout de même soumis au taux réduit.Parties communes et copropriétéUn principe analogue s applique aux parties communes des immeubles collectifs. Quand la proportion des locaux affectés totalement ou principalement à l habitation est égale ou supérieure à 50%, l ensemble des travaux portant sur les parties communes bénéficient du taux réduit de TVA. Quand la proportion est inférieure à 50%, la TVA est calculée en fonction de cette proportion. TransformationLe taux réduit s applique également aux travaux qui transforment un local achevé depuis plus de deux ans en local d habitation. Les travaux concernés Le taux réduit de TVA s applique à l ensemble des travaux d amélioration, de transformation, d aménagement et d entretien, ainsi qu à la fourniture des équipements et matières premières nécessaires, à condition que ces équipements et matières premières soient facturés par l entreprise. Sont donc soumis au taux réduit : les prestations de main d oeuvre; les matières premières et fournitures nécessaires à la réalisation des travaux (béton, ciment, plâtre, carrelage, parquet, produits de traitement, papiers-peints, tuyaux, fils électriques, etc.); les équipements sanitaires (baignoire, robinets, WC, etc.); les appareils de chauffage, de production d eau chaude, de ventilation et de climatisation fixes (chaudière, cuves, radiateurs, adoucisseurs d eau, ballons, inserts, etc.), les systèmes d ouverture du logement (fenêtres, volets, portes blindées, poignées, stores, etc.); les équipements de sécurité (alarmes, digicode, interphone, serrures, détecteurs de fumée, etc.); les équipements électriques (tableaux électriques, prises, interrupteurs, etc.); les équipements divers (antennes de télévision, parabole, cheminée, boîtes aux lettres, etc.).Ces dépenses sont donc passibles du taux réduit de TVA, y compris quand elles résultent d un contrat de maintenance (chaudière, ascenseurs, etc.).En revanche, les matières premières, fournitures et équipements resteront soumis au taux normal de 19,6% si le client les achète directement.Restent également soumis au taux normal, même s ils sont fournis par l entreprise, les gros appareils de chauffage installés dans des immeubles collectifs, les saunas, les matériels de chauffage mobile, les ascenseurs, et naturellement les appareils ménagers et les équipements mobiliers (éléments de cuisine, coffres-forts, etc.).Sont enfin exclus du dispositif tous les travaux d entretien et d aménagement des espaces verts.Formalités et sanctionsPour bénéficier du taux réduit de TVA, le client devra fournir, avant le début des travaux, une attestation sur papier libre, datée et signée, mentionnant que l immeuble est achevé depuis plus de deux ans et qu il est affecté totalement ou principalement à l habitation. Attestation que l entreprise devra conserver avec sa comptabilité et produire sur demande des services fiscaux. L entrepreneur peut facturer au taux réduit sans attestation pour les travaux d urgence réalisés dans des locaux qui sont apparemment affectés à l habitation. Cette présomption d affectation doit être mentionnée sur la facture. Naturellement, en cas de contrôle, le taux normal de TVA s appliquera si l entreprise ne peut produire l attestation ou si elle contient des informations erronées. Dans cette dernière hypothèse, le paiement du complément de TVA pourra être mis à la charge du client indélicat. http://www.immobiliere-brest.com/content/37/des-subventions-de-financements.html Des subventions de financements Les propriétaires peuvent obtenir des subventions de l Anah (Agence nationale pour l amélioration de l habitat) pour les aider à financer la réalisation de travaux d amélioration ou de réhabilitation.Les conditions exigées Plusieurs conditions sont exigées.- Les logements doivent être achevés depuis plus de 15 ans au 1er octobre précédant le dépôt de la demande.- Le propriétaire doit s engager à occuper ou à louer le logement à titre de résidence principale pendant une période minimale de neuf ans après l achèvement des travaux.Les travaux concernés Il s agit de travaux de réhabilitation, remise aux normes ou d amélioration.Ils peuvent être réalisés dans les parties privatives ou dans les parties communes.Les travaux doivent être réalisés par des professionnels ou des entreprises.Ils doivent être achevés dans le délai de trois ans suivant la date de notification de la décision de subvention, sauf prorogation exceptionnelle accordée par l ANAH.Le montant total des travaux doit être d au moins 1500 eteuro;TTC.Les copropriétaires peuvent faire une demande commune afin de dépasser ce seuil même si la quote-part de chacun est inférieure à 1 500 eteuro;. Le taux de subvention varie de 20% à 70% selon le type de logement, la nature des travaux et des propriétaires (bailleurs ou occupants), la situation géographique de l immeuble, etc. Les règles de calcul étant relativement complexes et en perpétuelle évolution, il est conseillé de s adresser à la délégation départementale de l Anah pour demander une simulation. http://www.immobiliere-brest.com/content/38/parties-privatives-et-communes.html Parties privatives et communes La copropriété est divisée en lots comportant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.Champ d application La définition du champ d application entraîne plusieurs conséquences.Le statut de la copropriété ne concerne que les immeubles achevés et ne s applique donc pas pendant la période de construction.Le statut de la copropriété doit s appliquer à tous les lots (y compris ceux qui ne sont pas encore construits), dès lors qu un bâtiment est achevé. Les propriétaires de lots "transitoires" doivent donc payer leur quote-part de charges même si tous les immeubles ne sont pas encore totalement achevés. (Cour de cassation, arrêt du 30/6/98) Le statut de la copropriété ne s applique pas aux immeubles qui ne comptent que des parties privatives ou que des parties communes.L immeuble doit être divisé en lots de propriété entre au moins deux personnes. Ce qui exclut les immeubles en indivision ou ceux qui font l objet d un simple droit de jouissance. La mise en copropriété est également interdite quand elle aboutit à créer des locaux d habitation inférieurs à 14 m2. La définition des parties privatives et des parties communes est fixée par le règlement de copropriété. A défaut, elle est définie par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Parties privatives Les parties privatives d un immeuble en copropriété sont en principe les parties dont un copropriétaire possède l usage et la propriété exclusives.Outre l intérieur des locaux concernés, sont généralement considérées comme parties privatives les fenêtres, volets et balcons, les cloisons qui ne font pas partie du gros oeuvre, les revêtements de murs et des sols, les dépendances annexes (grenier, combles, caves), les éléments d équipements. Dans certaines copropriétés, le gros oeuvre des balcons peut être considéré comme partie privative. Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives, et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu ils séparent. Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives et des parties communes à condition qu il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l immeuble.En principe, la destination de chaque lot (habitation, commerce, bureaux) ne peut être modifiée. Mais les tribunaux admettent aujourd hui une modification de destination sous réserve que cette modification ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination générale de l immeuble. Le règlement de copropriété ne peut limiter l exercice de ces droits.Exemple classique : un copropriétaire peut faire construire une mezzanine ou un escalier intérieur dans sa partie privative à condition de ne pas toucher à l aspect extérieur de l immeuble, ni aux parties communes. Ce qui n est pas le cas, par exemple, s il réunit deux appartements par un escalier... En cas de besoin et à condition que l affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n en soient pas altérées de manière durable, un copropriétaire ne peut s opposer à l exécution, même à l intérieur de ses parties privatives, des travaux décidés par l assemblée générale.Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Parties communes Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l usage ou à l utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d entre eux, qui les possèdent donc en indivision.A défaut de clause contraire ou en cas d ambiguïté du règlement de copropriété, l article 3 de la loi considère comme parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d accès; le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d équipement commun (ascenseur, systèmes de chauffage ou de climatisation, antennes collectives, boîtes aux lettres, interphones, compteurs, etc.), y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs; les coffres, gaines et têtes de cheminées; les locaux des services communs; les passages et corridors. Droit de jouissanceLe règlement de copropriété peut aussi prévoir qu un copropriétaire bénéficie d un droit de jouissance exclusif et privatif sur une partie commune. Exemple classique : un jardin affecté à un lot du rez-de-chaussée ou une terrasse affectée à un lot du dernier étage.Dans ce cas, ce droit de jouissance est un élément accessoire et perpétuel de sa partie privative, droit qu il ne peut vendre ni louer séparément. En principe, la copropriété devra alors assurer à ses frais l entretien et la conservation de cette partie commune, notamment en ce qui concerne le gros oeuvre.Mais le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions différentes en mettant ces dépenses à la charge du titulaire. RépartitionA défaut de clause contraire ou en cas d ambiguïté du règlement de copropriété, la quote-part des parties communes affectée à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur totale de toutes les parties privatives (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). La loi Renouvellement et Solidarité Urbains impose, dans les réglements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002, l indication de la méthode de calcul des quote-parts de parties communes et de la répartition des charges.Exemple : un copropriétaire possède un lot privatif d une valeur de 100 alors que la valeur totale des parties privatives est égale à 1000. Sa quote-part de parties communes sera de 10%. Cette disposition n étant pas d ordre public, la quote-part d un copropriétaire peut être différente de la valeur relative de son lot. Mais dans tous les cas, sa contribution aux charges, elle, devra respecter ce principe de proportionnalité. Certaines parties communes peuvent faire l objet d une répartition spéciale entre les seuls copropriétaires concernés. Exemple classique : les parties communes des parkings peuvent n être réparties qu entre les copropriétaires qui en possèdent un. Lors de l établissement de la copropriété, la valeur de chaque partie privative est calculée en fonction de sa consistance, de sa superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.On pourra ainsi tenir compte non seulement de la surface mais aussi de la nature du bien et des locaux annexes (cave, balcons, etc.), de la hauteur sous plafond, de l étage, etc. Mais non pas de la destination du lot (habitation, commercial ou professionnel). La quote-part des parties communes est établie une fois pour toutes lors de la mise en place de la copropriété. Elle figure dans "l état descriptif de division" publiée au bureau des Hypothèques et ne peut être modifiée ensuite qu à l unanimité des copropriétaires.UsageSous réserve de respecter le droit d usage des copropriétaires, le règlement de copropriété peut instaurer certaines restrictions.Exemples classiques : interdiction de déposer des objets dans les locaux communs, d étendre du linge aux fenêtres, de stationner dans la cour, etc. http://www.immobiliere-brest.com/content/39/dictionnaire-sur-la-copropriete.html   Copropriété,syndic,Assemblée:Tout comprendre                                                                               Le syndicLa mission du syndicL assemblée Générale            Parties communes ou privativesLes réglesTVA réduite et gros travauxBruits de voisinage:les réglesVous souhaitez nous confier votre immeuble.Notre service syndic de copropriété est à votre disposition du lundi au vendredi de 10H00 à 13H00 et de 14H00 à 18H30 au 02.98.33.10.33 http://www.immobiliere-brest.com/content/40/bail-habitation.html  Bail habitationLa centrale Immobiliére,vous  propose le mode d emplois de la location.Une information? Cliquez sur le lien qui vous intéresse. Charges et réparation locativesTravaux déductibles des revenus fonciersL état des lieuxLa fixation du loyerLes litiges propriétaire-locataireLes baux de courte durée et locations meubléesLa résiliation par le bailleurLa résiliation par le locataireDiagnostics obligatoires Notre service gérance locative est à votre écoute tous les jours, du lundi au vendredi, de 10h00 à 13h00 et de 14h00 à 18h30, au 02.98.33.10.33   http://www.immobiliere-brest.com/content/41/la-fixation-du-loyer.html La fixation du loyer Le loyer en début de bail Jusqu en 1997, la fixation du loyer en début de bail faisait l objet d une réglementation spécifique. Ce dispositif est aujourd hui abrogé. Les loyers des logements vacants peuvent donc être désormais fixés librement. Mais la notion de loyer de référence reste en vigueur pour les propositions d augmentation du loyer en fin de bail (cf. ci-dessous).En principe, le logement doit respecter les normes minimales de confort et d habitabilité. Mais il peut arriver aussi qu il soit en mauvais état d usage (peintures défraîchies, moquette tâchée, etc.). Dans ce cas, rien n empêche le locataire et le propriétaire de négocier une réduction temporaire du loyer (voire même une absence de loyer pendant quelques mois) lors de l entrée dans les lieux. En contrepartie de ce loyer minoré, le locataire s engage à prendre en charge les travaux de remise en état nécessaires.A l inverse, le propriétaire peut aussi prévoir d effectuer des travaux d amélioration en cours de bail (installation d un nouvel équipement, etc.). Dans ce cas, il peut négocier, à l entrée dans les lieux, une augmentation du loyer applicable une fois après la réalisation des travaux. Naturellement, les modalités de cette majoration doivent être spécifiées dans le bail.L augmentation en cours de bail Le bail comporte généralement une clause d indexation. Dans ce cas, le loyer peut faire l objet d une augmentation annuelle, à la date anniversaire du bail ou à la date prévue dans le contrat. Cette augmentation ne peut être supérieure à l évolution de l IRL, indice de référence des loyers, régulièrement publié par l Insee (www.insee.fr).Le propriétaire qui oublie d appliquer l indexation annuelle conserve le droit d appliquer rétroactivement cette augmentation. Il peut réclamer les augmentations dues sur les cinq années antérieures.En cours de bail, le propriétaire peut également proposer au locataire une augmentation de loyer en échange de travaux d amélioration du logement (cf. ci-dessus). En cas d accord, les deux parties doivent signer un avenant au bail.Le locataire ne peut s opposer à la réalisation de travaux nécessaires, même s ils ne sont pas urgents. Si ces travaux durent plus de quarante jours, il peut exiger une diminution du loyer, par accord amiable ou, à défaut, en saisissant le tribunal d instance. Le renouvellement du bail En dehors de l indexation annuelle, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu au moment du renouvellement du bail.S il estime le loyer sous-évalué, le propriétaire peut ainsi proposer une augmentation au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec AR ou par acte d huissier.D après la jurisprudence, la date de réception de la lettre recommandée est celle portée sur l accusé de réception. Si le locataire la refuse ou ne va pas la chercher au bureau de poste, le délai de six mois risque donc d être dépassé. Le propriétaire a donc intérêt à prendre une marge de précaution en terme de date d envoi ou à utiliser les services d un huissier.La proposition doit mentionner le montant du nouveau loyer, la liste des logements du voisinage dont le loyer est pris en référence (adresse exacte, état d équipement, etc.) ainsi que la reproduction intégrale de l article 17c de la loi du 6 juillet 1989.Le bailleur devait fournir au moins trois "loyers de référence" (six dans les communes dépassant un million d habitants) pris dans le même groupe d immeuble ou dans des immeubles comparables à proximité. Les deux tiers de ces références devaient concerner des logements pour lesquels il n y avait pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Ces références devaient comporter : le nom de la rue et la dizaine de numéros de l immeuble, l étage du logement, la qualité et l âge de l immeuble, la surface, le nombre de pièces et l équipement du logement.Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou de non-réponse au terme de ce délai, le bailleur doit saisir la Commission départementale de conciliation. Celle-ci convoquera alors les deux parties (qui peuvent se faire éventuellement se faire assister par la personne de leur choix) et tentera de parvenir à un accord. Elle rend ensuite un avis (de conciliation ou de non-conciliation) dans les deux mois qui suivent sa saisine.La Commission, qui comprend des représentants des locataires et des propriétaires, siège à la préfecture. Le propriétaire doit lui adresser sa demande par lettre recommandée avec AR et joindre l ensemble des pièces justificatives du dossier.Si le désaccord persiste, le propriétaire saisit alors le tribunal d instance (du lieu de situation de l immeuble), qui fixera le nouveau loyer en tenant éventuellement compte de l avis de la Commission. Attention : la saisine du tribunal doit impérativement intervenir avant la fin du bail.Précision importante : la hausse du loyer n intervient pas en une seule fois mais est étalée dans le temps.Quand la hausse est inférieure à 10%, elle est étalée sur la durée du nouveau bail. Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 9%. Si le nouveau bail est de trois ans, la hausse sera de 3% par an pendant trois ans. Si le nouveau bail est de six ans, la hausse sera de 1,5% par an pendant six ans. Quand la hausse est supérieure à 10%, elle est appliquée d un sixième par an, quelle que soit la durée du nouveau bail. Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 12%. La hausse sera de 2% par an pendant six ans. Naturellement, la révision annuelle en fonction de l IRL s applique chaque année au loyer augmenté. http://www.immobiliere-brest.com/content/42/les-litiges-proprietaire.html Les litiges propriétaire-locataire Principes généraux En principe, les litiges concernant les baux d habitation sont du ressort du tribunal d instance. 1. Le demandeur et/ou son huissier se renseignent sur les dates des prochaines audiences.2. Le demandeur rédige ou fait rédiger une assignation qui doit être délivrée par huissier à la partie adverse au moins quinze jours avant la date de l audience. 3. Une copie de cette requête doit être communiquée au greffe du tribunal au moins huit jours avant l audience.4. Avant l audience, le juge peut demander des informations complémentaires.Il s agit du tribunal du lieu où est situé le logement. L intervention d un avocat n étant pas obligatoire, vous pouvez rédiger seul l assignation. Mais mieux vaut s adresser à un professionnel (éventuellement à l huissier) pour rédiger cet acte qui doit être très argumenté. En cas d urgence (travaux, etc.), le demandeur peut délivrer une assignation en référé qui permettra au juge de rendre une décision rapide mais provisoire. Les parties doivent auparavant saisir la commission départementale de conciliation quand le litige porte sur le montant du loyer, l état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et réparations locatives. (Cf. plus loin, la procédure sur le montant du loyer).Procédures simplifiées L une des parties convoque l autre devant le juge pour une tentative préalable de conciliation. En cas d accord, le procès-verbal dressé par le juge possède la même valeur qu un jugement.Dans la pratique, le demandeur remplit un formulaire au greffe. La date de conciliation sera communiquée aux parties dans le délai de quinze jours à un mois après la demande. En cas de désaccord sur place, les parties peuvent convenir de faire juger immédiatement l affaire. La partie adverse n est pas tenue de se rendre à cette audience de conciliation. Si c est le cas, le demandeur doit enclencher la procédure ordinaire ou l une des procédures simplifiées. La saisine simplifiéeDans cette procédure contradictoire, le demandeur n a pas besoin de délivrer une assignation : il suffit d une lettre déposée au greffe. Il pourra ensuite exposer ses arguments oralement, lors de l audience.Ne sont concernés que les litiges inférieurs à 7600 eteuro;.L injonction de faireC est un moyen d obliger son "adversaire" à exécuter ses engagements (réparations, travaux, etc.).1. Le demandeur doit remplir avec soin le formulaire retiré auprès du greffe et préciser l objet de sa demande.2. Une fois reçue cette requête, le greffe transmettra le dossier au juge qui appréciera le bien-fondé de la demande.3. Celui-ci peut alors rendre une ordonnance d injonction de faire (avec délais et conditions d exécution) transmise aux deux parties par lettre recommandée.Cette décision n est pas susceptible de recours. Mais en cas de rejet de sa demande, le demandeur peut toutefois engager une procédure ordinaire. L injonction de payerSelon une procédure identique, le demandeur peut obliger la partie adverse à payer les sommes qui lui sont dues.Pour obtenir des dommages-intérêts, il faut engager une procédure contradictoire (ordinaire ou saisine simplifiée). Si le demandeur obtient gain de cause, il doit signifier le jugement par huissier dans les six mois à la partie adverse. Celle-ci peut la contester dans le mois qui suit, ce qui entraînera la convocation des deux parties devant le juge. Résiliation du bail En principe, la résiliation du bail en cours ne peut être prononcée que pour non-paiement des loyers et la quasi-totalité des baux comporte une clause en ce sens.1. Le bailleur délivre un commandement de payer par huissier.2. Le locataire a deux mois pour payer les sommes dues. Il peut aussi solliciter des délais de paiement auprès du juge.3. Si le locataire ne régularise pas sa situation et n obtient pas non plus de délais de paiement, le propriétaire doit engager une procédure en justice pour résilier le bail.4. Une fois le jugement rendu, il devra engager une procédure de saisie et/ou d expulsion. L expulsion peut être ordonnée deux mois après l envoi du commandement de quitter les lieux.Après deux refus d expulsion par le préfet, le propriétaire peut engager une demande d indemnisation devant le tribunal administratif.  Montant du loyer Si le loyer est sous-évalué, le propriétaire peut envoyer au locataire une proposition d augmentation six mois avant la fin du bail en cours. Celui-ci doit donner son accord dans les deux mois qui suivent la réception de la proposition.1. En cas de désaccord (ou de non-réponse du locataire), le litige doit d abord être porté devant la commission départementale de conciliation (à la préfecture) qui peut être saisie par les deux parties par simple lettre argumentée.2. La commission convoque les parties et rend un avis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine.3. En cas de désaccord total ou partiel, cet avis, comportant la position de la commission, est envoyé aux deux parties.4. Si les deux parties ne s entendent toujours pas sur le montant du nouveau loyer, l une d elles doit saisir le tribunal d instance pour une procédure ordinaire. Dans tous les cas, l accord doit être conclu ou le juge doit être saisi avant le terme du bail en cours. Faute de quoi, il est automatiquement renouvelé.C est donc le propriétaire qui a intérêt à enclencher rapidement toutes les étapes de la procédure. http://www.immobiliere-brest.com/content/43/les-baux-de-courte-duree.html Les baux de courte durée La location de locaux, qu ils soient destinés à l habitation ou à un usage professionnel, est en principe fondée sur la notion de durée. Sauf exceptions, les baux portent sur une période minimale de trois ans, en deçà desquels le propriétaire ne peut récupérer le bien en question. Dans certains cas, il est toutefois légalement possible de louer pour une courte durée.Les locations meublées Premier cas autorisé par la loi : la location de locaux d habitation munis du mobilier nécessaire.Le local doit être pourvu de tous les meubles et équipements nécessaires à la vie quotidienne, faute de quoi la location peut être requalifiée en location nue par les tribunaux. La loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations de logements exclut expressément les locations meublées. Conséquence : celles-ci ne sont soumises à aucune règle particulière concernant la durée du bail. C est au propriétaire et au locataire de définir et négocier ensemble les modalités de la location.Mais il faut savoir que la loi sur la cohésion sociale de janvier 2005 a renforcé la protection des occupants sur certains points. Désormais, tout bail portant un logement meublé doit être obligatoirement écrit et avoir une durée minimale d un an. A l expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions antérieures. Cependant, trois mois avant son terme, le bailleur peut proposer au locataire des modifications aux conditions de location (montant du loyer, nombre de pièces louées, par exemple). Si le locataire les accepte, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son terme, doit en informer le locataire, en respectant le même préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail.L éventuelle clause de révision du loyer ne peut qu être annuelle et l augmentation ne peut pas dépasser la variation de l indice de référence des loyers (IRL cf. sur www.insee.fr)Les motifs de non-renouvellement du contrat sont précisés par la loi : décision de reprendre ou de vendre le logement, ou motif légitime et sérieux notamment l inexécution par le locataire de ses obligations.La location nue L article 11 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également la possibilité de louer un logement vide pour une courte durée. A plusieurs conditions : Le bail ne peut être inférieur à un an.Le bailleur ne peut être qu une personne physique ou une société civile immobilière familiale (dont le capital est exclusivement détenu par des parents et alliés).Le bailleur ne peut récupérer le logement que pour des raisons professionnelles ou familiales. Et uniquement pour l affecter à son habitation ou à celle d un tiers. Impossible, par exemple, de récupérer le logement pour le vendre.L événement qui justifie la location de courte durée doit être spécifié dans le bail de façon très précise (mariage du bailleur ou d un membre de sa famille, mutation professionnelle en attente, départ prévu à la retraite, etc.).Deux mois avant le terme prévu, le bailleur doit confirmer au locataire son intention de récupérer le logement.Si ces conditions ne sont pas respectées, et notamment si l événement prévu n a pas lieu, le bail est supposé avoir été conclu pour trois ans.Si l événement prévu dans le bail de courte durée est reporté, le propriétaire peut proposer au locataire de reculer la date d expiration. Mais celui-ci peut refuser ce report.Si le locataire l accepte, le bailleur devra alors confirmer l événement prévu deux mois avant la nouvelle date d expiration.La loi n autorise qu un seul report. Si l événement est à nouveau reculé, le bail est supposé avoir été conclu pour trois ans.  http://www.immobiliere-brest.com/content/44/la-resiliation-par-le-locataire.html La résiliation par le locataire La procédure décrite ici ne s applique qu aux baux régis par la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 21 juillet 1994. C est-à-dire aux locations consenties aux personnes physiques à usage d habitation principale ou mixte (professionnelle et habitation principale). Principe général Alors que le propriétaire ne peut donner congé que dans certains cas précis, le locataire peut résilier son bail à tout moment sans avoir à motiver sa décision.Le congé doit être donné par acte d huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit être donné par les deux conjoints si le logement est occupé par un couple marié ou par les deux concubins s ils sont signataires d un Pacs. Le préavis Le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail avec un préavis de trois mois, jour pour jour. Une fois donné le congé, le locataire ne peut revenir sur sa décision qu avec l accord du propriétaire. S il reste dans les lieux après l expiration du préavis, il peut faire légalement l objet d une expulsion.Dans certains cas, le préavis est réduit à un mois.1. Quand le locataire perd involontairement son emploi, c est-à-dire essentiellement quand il fait l objet d un licenciement.Ce cas exclut donc les changements d activité professionnelle volontaires, les départs en retraite, les démissions. Un récent arrêt de la Cour de cassation a accordé le préavis réduit pour les fins de CDD (8/12/99) alors que ce cas était jusqu à présent exclu. Ce droit au préavis réduit n est pas accordé non plus aux non-salariés qui renoncent à leur activité (Cour de cassation, 16/3/94). 2. Quand le locataire fait l objet d une mutation professionnelle (ce qui ne concerne, là encore, que les salariés).Aucune condition d éloignement n est exigée. De même, la mutation peut parfaitement avoir été demandée par le salarié lui-même. 3. Quand le locataire trouve un premier emploi ou retrouve un emploi à la suite d une perte d emploi.4. Quand le locataire est titulaire du RMI.Il doit bénéficier officiellement de cette allocation. Il ne s agit donc pas d une simple condition de ressources. 5. Quand le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide.Les conjoints et les concubins signataires d un Pacs étant légalement cotitulaires du bail, il suffit que l un d eux réponde aux conditions ci-dessus pour que le préavis soit réduit à un mois. Le droit de visite Pour trouver un nouveau locataire, le bailleur doit avoir naturellement accès au logement. Les conditions de cet accès sont fixées par le bail, dans la limite de deux heures par jour, hors dimanches et jours fériés. Le propriétaire doit avoir l autorisation du locataire pour entrer dans les lieux en son absence. Le paiement du loyer Le locataire doit payer le loyer jusqu à la fin du préavis, jour pour jour, même s il quitte les lieux avant cette date.Les cotitulaires du bail, notamment le conjoint, sont tenus au paiement solidaire du loyer.L état des lieux Un état des lieux de sortie doit être réalisé avant la remise des clefs. En principe, le locataire doit avoir effectué toutes les réparations qui lui incombent et rendre les lieux en bon état. Pour éviter les litiges, il a donc intérêt à effectuer lui-même le nettoyage des sols et murs.Les dégradations éventuelles sont à la charge du locataire mais pas les conséquences de la vétusté.Exemple : un bailleur ne peut donc mettre à la charge du locataire le remplacement d une moquette dans un logement loué depuis une quinzaine d années. Mais le locataire peut supporter une partie des frais si la moquette est tâchée ou trouée. Les éventuels litiges sont tranchés devant le tribunal d instance.  Le dépôt de garantie Le locataire doit récupérer le dépôt de garantie dans le délai maximal de deux mois après la remise des clefs. Au-delà de ce délai, les sommes portent intérêt au taux de 2,11% (taux légal en 2006).Le propriétaire peut prélever sur le dépôt de garantie les frais de remise en état à la charge du locataire et les sommes qu il n a pas payées (loyer en retard, etc.).Le bailleur peut demander un justificatif de paiement de la taxe d habitation dans la mesure où il est solidairement responsable du paiement de cette taxe. Le locataire ne doit jamais refuser de payer les deux derniers mois en laissant le dépôt de garantie entre les mains du bailleur. En cas de litiges, il doit saisir le tribunal d instance, qui pourra, par exemple, ordonner une expertise des lieux pour évaluer les frais de remise en état. http://www.immobiliere-brest.com/content/45/location.html Locataire,Colocataire:la Centrale Immobiliére vous informe sur vos aides,vos droits et vos devoirs.Location:Mode d emplois, suivez les liens. Vos aidesAssurance Multirisque habitationEtats de lieuxCharges et réparations locativesRésiliation par le locataireRésiliation par le propriétaire Bruits et régles de voisinageInformation sur le chauffageInfos spéciale pour la colocation  Notre service location est à votre disposition pour visiter un bien,du lundi au vendredi,de 10H00 à 13H00 et de 14H00 à 18H30 au  02.98.33.10.33      http://www.immobiliere-brest.com/content/46/le-nouveau-pret-a-taux-zero.html Le nouveau prêt à taux zéro Le prêt à taux zéro constitue une avance remboursable sans intérêt, destinée aux personnes physiques qui achètent leur résidence principale. Logement concernés Le prêt à taux zéro (PTZ) est destiné à financer : - la construction d un logement, accompagnée le cas échéant de l acquisition de droits de construire ou du terrain destiné à la construction de ce logement;- l acquisition d un logement en vue de sa première occupation- l aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l habitation (cette opération est assimilée à la construction d un logement); - l acquisition d un logement ayant déjà été occupé et, le cas échéant, les travaux d amélioration rendus nécessaires par la mise aux normes réglementaires ou prévus par le bénéficiaire du prêt lors de l acquisition de cette résidence.  Les conditions exigées Le prêt ne peut être accordé qu aux personnes qui n ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande. - Cette condition n est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l un des occupants du logement à financer avec le prêt à taux zéro est : titulaire d une carte d invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d exercer une profession quelconque ); bénéficiaire d une allocation adulte handicapé ou d une allocation d éducation spéciale; victime d une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale. - Cette condition ne concerne que le bénéficiaire du prêt et non les éventuels autres occupants du logement. Les acquéreurs peuvent solliciter un et un seul prêt à taux zéro à condition que leurs ressources ne dépassent pas un certain plafond. Ce plafond est fixé en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Nombre de personnes Zone A Zones B et C1 personne 31 250 23 6882 personnes 43 750 31 5883 personnes 50 000 36 5384 personnes 56 875 40 4885 personnes et + 64 875 44 425- Il s agit des zones Robien. Zone A : agglomération parisienne, Côte d Azur et Genevoix français. Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants et agglomérations chères situées aux franges de l agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières, zone C : reste du territoire. - Il s agit du revenu fiscal de référence (tel qu il est calculé pour les abattements et exonérations de taxes locales) au titre de l avant-dernière année précédant l offre de prêt (année n-2) pour les offres de prêt à taux zéro émises entre le 1er janvier et le 31 mars et au titre de l année précédant celle de l offre de prêt (année n-1) pour les offres de prêt émises entre le 1er avril et le 31 décembre. - Une femme en état de grossesse compte pour deux personnes. Le prêt ne peut concerner que la résidence principale, qui doit être occupée au moins huit mois par an. Le demandeur doit s engager à occuper le logement dans l année qui suit la déclaration d achèvement des travaux ou l acquisition. - Cette période de huit mois n est pas exigée quand le propriétaire peut invoquer des cas d obligation professionnelle, de problèmes de santé ou un cas de force majeure. - Ce délai est porté à six ans pour les personnes qui souhaitent occuper le logement après leur départ en retraite. Pendant cette période, le logement peut être loué sous deux conditions : les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds ci-dessus et le loyer ne peut dépasser 5% du coût d acquisition. Jusqu au remboursement total de l avance, le propriétaire doit donc occuper le logement à titre de résidence principale. Il peut toutefois le mettre en location à la suite des circonstances particulières suivantes : déplacement du lieu de travail à plus de 70 km du logement, décès d un membre du foyer fiscal, divorce, invalidité, chômage d une durée supérieure à un an. Dans tous les cas, la location doit répondre aux conditions exigées ci-dessus (achat en vue de la retraite). Le prêt ne peut se cumuler avec une subvention de l Anah ou une prime à l amélioration, ni avec les réductions d impôts accordées pour travaux dans la résidence principale. Toute vente du logement avant la fin du prêt entraîne le remboursement intégral des sommes encore dues. Toutefois, l emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt à 0 %, sous la forme d un transfert du capital restant dû, s il acquiert une nouvelle résidence principale répondant aux critères du prêt à 0 % (construction, logement neuf ou ancien avec ou sans travaux).  Caractéristiques du prêt  Le montant Le montant du prêt ne peut dépasser 20% du coût global de l opération (travaux éventuels compris), pris dans la limite d un certain plafond. Logement neuf Nombre de personnesZone A Zones B et C   1 personne80 000 eteuro; 55 000 eteuro; 2 personnes112 500 eteuro; 82 500 eteuro; 3 personnes125 000 eteuro; 95 000 eteuro; 4 personnes137 500 eteuro; 107 500 eteuro; 5 personnes150 000 eteuro; 120 000 eteuro; 6 personnes et + 162 500 eteuro; 132 500 eteuro; Logement ancien Nombre de personnesZone A Zones B Zones C    1 personne72 000 eteuro; 44 000 eteuro; 41 250 eteuro; 2 personnes101 250 eteuro; 66 000 eteuro; 61 875 eteuro; 3 personnes112 500 eteuro; 76 000 eteuro; 71 250 eteuro; 4 personnes123 750 eteuro; 86 000 eteuro; 80 625 eteuro; 5 personnes135 000 eteuro; 96 000 eteuro; 90 000 eteuro; 6 personnes et + 146 250 eteuro; 106 000 eteuro; 99 375 eteuro; Ce taux est majoré de 50% dans les zones franches urbaines et les zones urbaines sensibles. Exemple : M. Martin, marié, deux enfants, souhaite acheter un logement ancien à Paris d une valeur de 220 000 euros. Le prêt sera égal à 20% x 123 750, soit 24 750. Le prêt ne peut non plus dépasser 50% du montant total des autres prêts d une durée supérieure à deux ans.  Le remboursementLes modalités de remboursement dépendent du revenu imposable du ménage (RI) selon un système assez complexe. - RI < 15 801 : la durée totale du prêt peut être de 22 ans, les mensualités pouvant débuter après une période de différé maximale de 18 ans- RI compris entre 15 801 et 19 750 : la durée totale du prêt peut être de 21 ans, les trois quarts du prêt pouvant être remboursés sur les trois dernières années.- RI compris entre 19 751 et 23 688 : la durée totale du prêt peut être de 17 ans, la moitié du prêt pouvant être remboursée sur les 24 derniers mois.- RI compris entre 23 688 et 31 588 : le remboursement peut s effectuer sur 8 ans.- RI dépassant 31 588 : le remboursement s effectue sur 6 ans. Ces durées pourront être modifiées dans l avenir en fonction de l évolution des taux du marché.La durée de remboursement peut être réduite à la demande de l emprunteur sans être inférieure à six ans. http://www.immobiliere-brest.com/content/47/acheter-son-logement.html Acheter son logement, un moment important dans sa vie !La centrale Immobiliére vous conseille et vous informesur les intervenants et vous décode les étapes indispensable à un achat. L agent ImmobilierL avant contrat : prommesse de vente ? compromis de vente ?Le crédit immobilier ? Le PTZ (le prét à taux Zéro)Hypothéque ? PPD ? Cautionement ? Nantissement ? Choisir sa garantie de prétFrais d achat ?Loi CarrezDiagnostics obligatoiresLa copropriété : Comment ça marche ? Vous souhaitez vendre ou acheter un appartement ,une maison sur Brest et la CUB.Notre service transaction est à votre écoute du lundi au vendredi de 10H00 à 13H00 et de 14h00 à 18H30 au 02.98.33.10.33 ou par mail :immobilier.ac@wanadoo.fr      http://www.immobiliere-brest.com/content/48/le-dictionnaire-de-la-copropriete.html LE DICTIONNAIRE DE LA COPROPRIETECoproprieteSyndic de copropriétéLe rôle du syndic de copropriétéla mission du syndic de copropriétécopropriété:partie communecopropriété:patie privativecopropriété:assemblée généralecopropriete:régles de majorité  http://www.immobiliere-brest.com/content/49/la-garantie-des-loyers-impayes.html   La garantie des loyers impayésNous pouvons assurer au bailleur, la garantie du versement des loyers, des charges et des taxes impayées ainsi que des déterioations faites par les locataires.La garantie dite" des loyers impayés" couvre tous les aléas financiers afférants aux risques locatifs:-Les loyers impayés.-Les charges et taxes.-Les honoraires d avocats et d huissiers.-Les frais de recouvrements et les frais consécutifs à l expulsion.Cette garantie est illimitée dans le temps, sans franchise avec un plafond de 80 000 euros par sinsitre et par locataire.Le prix de cette prestation est totalement déductible de vos revenus fonciers.    http://www.immobiliere-brest.com/content/50/dossier-de-candidature-locataire.html    DOSSIER DE CANDIDATURELocataire et Garant ( si besoin).Fiche de renseignementCopie CNI3 dernières fiches de paieDernier avis d impositionContrat de travailAttestation d employeurRIB3 dernières quittances de loyers ou taxe foncière L attestation d assurance multirisque habitation à jour, sera demandée pour la remise des clefs.  http://www.immobiliere-brest.com/content/51/special-etudiant.html  Vous etes étudiant et vous recherchez un logement a louer sur Brest et la CUB.La Centrale Immobiliere vous aide à trouver votre logement et vous fait bénéficier des frais d agence,rédaction de bail et d état des lieux à des conditions trés avantageuses150 euros tout compris !Appelez nous au 02 98 33 10 33 http://www.immobiliere-brest.com/content/52/nos-partenaires.html   http://www.immobiliere-brest.com/content/53/liens-utiles-sur-brest.html Les adresses utiles sur Brest et la CUBMairie: 2 rue Fresier,29200 Brest/02 98 00 80 80 / http://www.mairie-brest.fr/Commissariat:Hotel de Police de Brest,15 rue Colbert,29200,Brest/02 98 43 78 20EDF:08 10 02 03 33 :/ http://edf.frGDF:08 10 80 08 01/ http://www.gazdefrance.fr/CAF:1 r Pertzmoguer,29200,Brest/08 20 25 29 10/ https://caf.fr/wps/portal/CPAM:Square Marc Sanguier,29282 Brest Cedex 2 / 36 46 / http://www.ameli.fr/SNCF:1 place 19 RI,29200,Brest / 02 98 31 51 72 / http://www.voyages-sncf.com/AEROPORT: http://www.brest.aeroport.fr/fr/TAXI:02 98 42 11 11     http://www.immobiliere-brest.com/content/54/gestion.html La gestion locative par la Centrale ImmobiliereLa garantie des loyers impayes par la Centrale Immobiliere. Vous souhaitez nous confier votre bien.Notre service gestion est à votre écoute du lundi au vendredi au 02 98 33 10 33de 10h00 à 13h00 et de 14h00 à 18h30 http://www.immobiliere-brest.com/content/55/syndic-de-copropriete.html Copropriété,syndic,Assemblée:Tout comprendre                                                                               Le syndicLa mission du syndicL assemblée Générale            Parties communes ou privativesLes réglesTVA réduite et gros travauxBruits de voisinage:les réglesVous souhaitez nous confier votre immeuble.Notre service syndic de copropriété est à votre disposition du lundi au vendredi de 10H00 à 13H00 et de 14H00 à 18H30 au 02.98.33.10.33   http://www.immobiliere-brest.com/content/56/vente.html Acheter son logement, un moment important dans sa vie !Nous vous conseillons et nous vous informonssur les intervenants et les étapes indispensable à un achat. L agent ImmobilierL avant contrat : prommesse de vente ? compromis de vente ?Le crédit immobilier ? Le PTZ (le prét à taux Zéro)Hypothéque ? PPD ? Cautionement ? Nantissement ? Choisir sa garantie de prétFrais d achat ?Loi CarrezDiagnostics obligatoiresLa copropriété : Comment ça marche ? Vous souhaitez vendre ou acheter un appartement ,une maison sur Brest et la CUB.Notre service transaction est à votre écoute du lundi au vendredi de 10H00 à 13H00 et de 14h00 à 18H30 au 02.98.33.10.33    http://www.immobiliere-brest.com/content/57/location.html Vous recherchez un bien à louer sur Brest et la CUB.Notre équipe est à votre écoute pour vous aider à trouver le logement dont vous révez.Vos aidesAssurance Multirisque habitationEtats de lieuxCharges et réparations locativesRésiliation par le locataireRésiliation par le propriétaire Bruits et régles de voisinageInformation sur le chauffageInfos spéciale pour la colocation Notre service location est à votre disposition pour visiter un bien,du lundi au vendredi,de 10H00 à 13H00 et de 14H00 à 18H30 au  02.98.33.10.33  http://www.immobiliere-brest.com/content/58/gestion-locative.html Nous gérons,en qualité de mandataire,des locaux d habitations,commerciaux,professionnels et des immeubles de bureau pour le compte de propriétaires depuis 25 ans sur Brest et la CUB.Par notre connaissance du marché locatif, nos compétences dans les domaines immobiliers,financiers,juridiques et fiscaux, nous sommes à la fois un spécialiste et un conseil privilégié pour les propriétaires comme pour les locataires. AU SERVICE DES PROPRIETAIRES.-Nous recherchons des locataires qui disposent de toutes les garanties que le bailleur est en droit d attendre(solvabilité,caution..)-Nous rédigeons les baux en annexant les documents techniques(diagnostics...) et dressons l état des lieux.-Nous veillons à la conservation du bien et à sa conformité au regard des obligations techniques et juridiques en vigueur.-Nous récuperons les charges locatives du bien. -Nous percevons les loyers et les charges,nous réglons au syndic les provisions sur charges.-Nous établissons des rapports de gérance.-Nous procédons à la revalorisation des loyers.-Nous mettons à la disposition du propriétaire tous les éléments nécessaires à la déclaration de revenus.-Nous pouvons vous garantir vos loyers,jusqu a hauteur de 85 000 euros.AU SERVICE DES LOCATAIRES.-Nous analysons la nature exacte des besoisn du locataire et nous sélectionnons des logements ou des locaux répondant à leurs attentes et à leurs moyens.-Nous assistons le locataire dans ses délarches administratives.Nous  restons l interlocuteur permanent pendant toute la durée du bail.Vous souhaitez nous confier votre bien en gestion locative.Notre équipe est à votre écoute du lundi au vendredi,de 10h00 à 13h00 et de 14h00 à 18h30 au 02.98.33.10.33 http://www.immobiliere-brest.com/content/59/syndic-de-copropriete.html Depuis 25 ans, La centrale Immobiliére administre des immeubles au nom des copropriétaires sur Brest et sa région. Nous accomplissons l ensemble des actes assurant la conservation et la bonne gestion de votre copropriété. Dans le cadre de notre mission:Nous souscrivons les polices d assurance de votre immeuble.Nous recrutons le personnel nécessaire au bon fonctionnement de votre copropriété. Nous veillons à l entretien des parties communes.Nous surveillons l exécution des travaux décidés en assemblée générale .Nous conseillons les copropriétaires pour choisir les meilleures solutions afin d assurer le maintien et la valorisation de leur patrimoine immobilier.Nous convoquons et animons les assemblées générales, en tenant compte des textes législatifs et réglementaires en vigueur. Nous assurons la gestion administrative et nous établissons le budjet prévisionnel de votre copropriété.